江苏省泰州市经济开发区土地资源利用 泰州经济开发区创办于 1992 年，1996 年经江苏省政府批准为省级经济开发 区。2009 年 3 月，经国务院批准，泰州组建成立国家级泰州医药高新技术产业 开发区，泰州经济开发区目前为泰州医药高新技术产业开发区下属功能园区之 一，规划面积 31.4 平方公里。作为泰州市开放开发、吸引投资、发展经济的主 要阵地，泰州经济开发区近年来致力于打造产业、营造环境、完善功能，承接国 内外资本和项目落户， 经济国际化水平连年攀升，正成为长三角地区加速崛起的 一支新军。 泰州市经济开发区就坐落于我家附近，一步步看着其发展壮大，在日积月累的碰 触中对其土地资源的利用有着清晰的认知和别样的情怀。 一、泰州经济开发区具体用地情况 1、 江苏泰州经济开发区以工矿仓储用地为主，面积为 640．1006 公顷，占已 建成城镇建设用地的 60．47％；其次为住宅用地，面积为 202．9096 公顷，占 已建成城镇建设用地的 19．17％；再次为交通运输用地面积为 173．4778 公顷， 占已建成城镇建设用地的 16．39％；公共管理与公共服务用地面积为 31．1394 公顷，占已建成城镇建设用地的 2．94％；商服用地面积为 10．9705 公顷，占 已建成城镇建设用地的 1．04％。 2、开发区范围较大，除少部分区中园以外，部分地区仍处于开发前期，主要 偏重基础设施建设和引进工业项目，随着开发区逐步开发成熟，公共管理与公共 服务、 商服和住宅等配套服务用地规模将有所增长，各类用地规模和用地结构将 与规划趋于一致。 工业集中区土地集约化利用程度较高的区域主要分布在江州路 以西、328 国道以东地带，主要集中在留学生创业园、科技创业园等高新技术密 集区附近，以及如雅马哈、神力车桥、林海动力等大型企业集中区。 3、可挖掘潜力较大的区域主要分布在 328 国道以西、引江河以东的区域。其 原因主要是以下几点：(1)该区域远离中心区域，主要为农村，基础设施和公共 设施完备度低，地价水平低，为工业用地末级地，适于规模小、效益一般的企业 建厂；(2)部分企业因为地价较低，大量圈地为未来发展预留土地，故目前土地 集约利用程度较低；(3)部分用地出让时间较短，相当一部分企业处于在建或试 运行状态，尚未开始大规模量产；(4)该区域存在大量农田、宅基地等未开发利 用土地，以及乡镇企业等置换土地。 总体上看来，处于苏中地区的泰州，文化具有融合性和创造性，具有较好的 工业基础。与苏北地区相比，劳动力素质较高，拥有大批熟练的技术工人，为工 业经济的发展奠定了基础。港口、铁路、高速公路发展迅速，运输方便快捷，具 备工业发展良好的交通运输条件。此外，泰州经济开发区作为泰州市经济发展的 主战场，市政府给予了多项优惠政策，招商引资工作开创了新局面；大力发展基 础设施建设，目前开发区全境内均已达到“七通一平” 。与苏南地区相比，开发 区后备土地资源总量较大， 且取得土地成本较低， 有利于开发区今后的扩区发展。 开发区内各功能分区明确、合理。 二、泰州市经济开发区用地存在的主要问题 1、 目前开发区内存在土地资源相对缺乏、空间布局零乱等问题。开发区国家 批准公告面积为 8．8 平方公里，实际建成面积超过 30 平方公里，规划面积达 64．2 平方公里。规划区域内还有约 30 平方公里处于待开发状态，但分布较为 零散。为避免开发区在未来出现土地资源短缺，空间拥挤等问题，进行合理的土 地利用规划尤为重要。泰州经济开发区“一区四园”的空间格局使得开发区本身 分割较为突出， 整合难度较大。 高新技术园区和滨江工业园区内部存在大量农村 居民点和农业用地， 开发需要巨大的拆迁和土地征用成本。这也间接导致企业布 局分散、零乱，呈现出见缝插针的布局态势，土地集约利用率较低。此外产业功 能布局较为混乱，重点不突出，这不仅造成了开发区基础设施建设成本大、土地 使用效益低。而且导致污染分散，治理困难。 2、各地盲目设立开发区，未考虑到开发区的合理选址和长远发展。自我国兴办 开发区以来，经过 20 多年的发展，作为城市产业集聚区，开发区在促进经济社 会发展方面发挥了举足轻重的作用。 同时也产生了不少问题， 一些地方出现了 “开 发区热” ，地方领导为了追求政绩，盲目圈地搞开发区，开发区设立过多过滥， 产业类型同构化现象严重，低水平重复建设。规划赶不上变化，选址短视化现象 频生，部分开发区刚刚开始基础设施建设没几年，就被迫撤销改做房地产、商贸 等用地，造成巨大浪费。 3、泰州市经济开发区内土地变相改变用途现象严重。 在我国工业作为第二产业， 具有“富民强国”的作用，受国家产业政策、工业体系规划的影响，同时肩负着 经济结构调整、 促进就业、 增加税收等众多社会功能， 故工业用地尚不能与商业、 住宅用地一样实行完全的市场化竞争，造成工业用地价格偏低。由于工业用地的 取得成本较低，不少地方政府为吸引外资，争相压低地价。一些开发商以兴办教 育、发展高新技术产业为名划拨圈地，然后改变用途搞房地产开发，导致土地变 相非法入市，造成国有资产的人量流失。 4、开发区土地粗放经营，闲置浪费现象严重。泰州市政府将工业地产简单理解 成开发区招商引资的工具， 以招商引资为旗帜，通过在税收及土地方面的优惠吸 引企业进入，以达到解决就业、拉动 GDP 及彰显政绩目的。其结果是盲目上马， 粗放经营，大量土地被浪费，而真正需要土地的企业又需要排队等候。除电力机 械及器材制造业、通用设备制造业、交通运输设备业、光电行业、金属制品业这 5 个行业以外， 其他大部分行业的土地利用度都较低， 处于平均水平以下。 其中， 纺织业、家具制造业、工艺品制造业显得尤为突出。开发区这种土地粗放式经营 的方式在发展过程中弊端日益显现。 三、个人对泰州经济开发区土地资源利用的建议和相关对策 1、促进土地资源集约利用。积极鼓励工业企业集约用地，对目前集约利用程度 较低的工业企业，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容 积率的， 不再增收土地价款； 对新增工业用地， 要进一步提高工业用地控制指标， 厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。财政、税务部门 要严格落实和完善鼓励节约集约用地的税收政策。 2、完善供后监管制度。依法加大抛荒、闲置土地的处罚力度。根据《国有土地 使用权出让合同》 ，对企业获得土地后的实际利用情况，要实施有效监管，对已 供未用， 尚未构成收回条件或使用率低的土地， 通过协商、 补偿等方式及时调剂。 对供地后缺少项目或资金投入不足的， 经过督促仍未开工或没有全面履行供地合 同的，通过法律途径或强制手段把多余土地从业主手中分离出来。 3、实施产业土地置换，优化用地结构。随着泰州市经济开发区的成长和经济规 模的不断扩大，开发区内有限的土地存量约束着项目引进和调整，因此，要注重 优化产业结构， 把区位条件优越而综合效益很差的工业实行产业置换，用经济杠 杆和行政干预相结合的方法实行“工业项目用地置换” ，为其他产业尤其高新产 业， 第三产业的发展和基础设施建设提供土地保障， 从整体上优化土地利用结构。 4、提高泰州市经济开发区土地出让价。开发区内企业基于比较利益会务求以蕞 小投入来换取蕞大产出， 也就是说如果土地取得成本低，企业便会设法多占用土 地，借以替代成本相对高的其他要素，其结果必然导致土地的粗放利用。反之如 果土地取得成本较高， 企业便会选择少占用土地，而代之以成本相对低的其他要 素， 这样客观上就会促使土地的集约利用。 因此， 面对日益趋紧的土地资源约束， 充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，用价格来平衡市场供求，以价格 来增强企业珍惜土地集约利用的意识，将是一个合乎市场的方法。在土地出让环 节，改变以往那种地价一低再低的局面，合理提高土地出让价格，是促使土地实 现集约利用的有效手段。

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