南通如皋丁堰镇地块前期项目定位报告.doc

　　南通如皋丁堰镇地块前期项目定位报告

　　南通如皋丁堰镇地块前期项目定位报告南通如皋丁堰镇地块前期项目定位报告12日－4东盛投资丁堰镇项目组东盛投资如皋市丁堰镇项目前期定位报告项目所处的丁堰镇有部分乡镇企业支撑，经济发展水平相对较好。但区域内房地产开发仍处于初级阶段，面临着城市量级不够，有效客群难以导入等难题。因此，本报告侧重通过对丁堰镇以及如皋经济发展水平及趋势分析，来探析东盛投资丁堰镇项目的发展策略及客群的可导入性，为项目的后续顺利开发提供坚实的市场依据。调研目的：为项目提供整体行业与市场格局、区域发展环境分析、整体概念定位与发展策略研究；调研人员：东盛投资丁堰镇项目工作组调研时间：2011报告索引头部部分：项目价值判断1.1项目地理位置分析1.2项目基本技术指标分析1.3项目自身条件对规划的影响1.4项目物业类型组合中的共融性和矛盾点102、土地属性与客户需求的匹配13第二部分：项目市场研究141.如皋概况141.1地理环境141.2气候条件141.3历史沿革141.4自然资源151.5丁堰镇概况162.1政策研判162.2宏观经济环境213.1如皋市发展规划213.2如皋房地产市场综述243.3可借鉴性产品分析29第三部分项目市场定位361.项目特质回顾362.项目SWOT分析362.1项目优势362.2项目劣势362.3项目机会点372.4项目威胁点372.5优势与机会的充分利用372.6劣势及威胁的弥补方案383.项目市场定位383.1定性描述383.2384.项目客户定位39东盛投资如皋市丁堰镇项目前期定位报告4.1客源分析394.2目标客户需求405.蕞优市场空间判断及产品概念定位416.项目产品定位416.1产品概念416.2产品物业体量的确定426.3产品相关配套456.４项目附加值提升建议537.1定价方法的选择537.2市场法价格确定547.3成本法价格确定547.4上市预期价格568.项目营销建议578.1主诉求语578.2营销点建议58第四部分：项目建设进度及投资收益分析591、项目建设进度591.1项目开发周期安排592.投资收益分析（保守方案）602.1投资分析的目的、依据602.2投资估算612.3项目投入产出分析622.4项目销售收入632.5项目投资回收分析632.6风险分析653.投资收益分析（乐观方案）663.1投资分析的目的、依据663.2投资估算673.3项目投入产出分析683.4项目销售收入683.5项目投资回收分析693.6风险分析71第五部分：总结及建议72附件：丁堰镇总体规划修编75头部一部分：项目地位侧紧邻东盛投资如皋价值判断目分析目地理位置位于南通如皋S334省道，直至通扬河。离：本案－如2km。如皋市6000年前滩平原。至唐故名丁堰。清。届时，项目如皋市约12前，处于李堡-唐代，因地濒清嘉庆年间，前期定位报告地块地理位置西侧与镇政规划道路。按目景观资源将2km；本案－S334新路南通市-如皋城-卢港濒黄海，居民置示意图政府新办公大按投资方原定将大为改观。－如东县约民为御海水而大楼一路之隔定计划，项目45km；本案如东县蕞后一列沙脊脊东南字形堤项目地处的加快中学、镇1.1.2交通丁新路上商业酒店餐饮百货卖场移动通讯建材家具农贸市场金融网点东盛投资如皋地块区位特质处如皋以东丁，未来发展空省道则建设为镇派出所将逐地块周边配套通配套上多有长途车业配套饮：南通泛亚场：苏果超市讯：中国联通具：北建家具场：丁堰农贸点：中国银行质及发展潜力丁堰镇新区，空间较大。界，南向发展为新区。根据逐步迁入新区车经过，可直亚大酒店、德通、中国移动具广场、丁香贸市场行、中国农业丁堰镇新区前期定位报告随着如皋市展新区。其中丁堰镇发展规区，带动新区地块区位示直达如皋、如德来惠大酒店购物、博信购香家具世界、业银行、中国本案市东扩及丁堰中沿丁新路为规划，未来镇区的发展。示意图如东等地。店、巴蜀美味购物、万联超丁堰家具城国建设银行、镇老街区堰镇南向发展为老街区，而镇政府、镇小中国邮政储步伐而沿小学超市储蓄东盛投资如皋市丁堰镇项目前期定位报告医疗配套丁堰镇茄园社区卫生服务站、天济医院、丁堰医药商店、天一大药房、如皋跃华药店教育配套丁堰幼儿园、丁堰小学、丁堰镇初级中学、丁堰中学乡镇企业如皋市丁堰纺织有限公司、如皋市大成制衣有限公司、南通博尔森服饰有限公司、南通隆昌化工有限公司结论：如皋镇老街配套相对齐全，餐饮、住宿、卖场一应俱全，商业经济相对繁荣。另外，值得关注的是，作为镇域经济，丁堰镇的商业消费档次呈现明显提档升级态势，泛亚酒店、苏果超市、文峰超市的入驻，无疑是区域经济发展较快的注脚。同时，区域乡镇企业的发展，增强了镇财政实力外，也为区域消费能力的提升提供了保证。1.2项目基本技术指标分析地块编号DY2009-57#DY2009-75#DY2009-149#用地性质商业、居住地块座落丁堰镇新政府大楼东侧地块面积57#：10983平米75#：3000平米149#：25819平米容积率57#：R2.075#：R2.0149#：1.1R2.0商业面积12000平方米成交地格30万元/亩绿地率57#：20%75#：20%建筑密度57#：42%75#：30%东盛投资如皋市丁堰镇项目前期定位报告149#：30%149#：35%限高满足日照、消防间距条件下建筑高度均不超过50其他条件现代建筑风格，简洁、明快总结：从基本指标来看，项目存在如下特点：a\规模较小。总占地39802平米，约60亩的地块，项目体量有限。8

　　b\规划指标有可调整空间。1.1R2.0的容积率，12000平方米商业面积的配比条件，说明项目可以囊括从纯多层社区到纯高层社区。1.3项目自身条件对规划的影响时间：2011东侧南侧西侧北侧206S334后续用地地块地势但拆迁量扬河将是地块14与地方政1.3.2根据地块地块南侧量较大等，加强206东盛投资如皋项目自身条件势平坦，为原量不大。从地是项目蕞大的49#、57#之政府沟通，后项目自身条件块自身特性及S334，可考虑适当强社区私密性道改造后，将集，可考虑部件简述原生态的平原地块自身资源的自然景观资之间为一废弃后期可自行平-3件对规划的影及周边状况，省道为连接当的噪音隔离性的同时减少将成为为连接部分商业布置镇政府大楼#、57#间河渠前期定位报告原风光；地块源来看，若后资源。弃河渠，暂未平整，列入地DY2009-149影响 在规划设计 接如皋和如东 离设计，譬如 少主干道对社 接新区和老镇 置。但考虑到 块上方有部分后期项目能延 列入征地范围 地块整体规划 9#地块红线图 计过程中应注 东的快速通道 如南侧设置坡 社区的不利影 镇的主要通道 到镇政府位于 地块北侧道路 206 县道现状 分房屋有待拆 延伸至通扬河 围。但经投资 划进行开发。 注意如下事项道，预计未来车 坡地景观、防 影响。 道，预计人流 路现状拆迁， 车流护林 流量将 西侧， S334路路况 东盛投资如皋市丁堰镇项目前期定位报告 10 商业的布局和档次应有所侧重。 考虑到 206 县道预计车流量及人流量较大，可考虑将社区主出入口设置 在北侧，而西侧设置侧门，方便出入。 149#、57#地块间废弃的河渠可在后期开发为河道水景观，及增添了商 业区的灵动性，也使得商业区与居住区有机分离，形成相对独立的空间 格局。 1.4 项目物业类型组合中的共融性和矛盾点 项目地址 丁堰镇新政府大楼东侧 所在板块 丁堰镇新区 占地面积 57#：10983 平米 75#：3000 平米 149#：25819 平米 总建面积 57#：R21966 75#：R6000 149#：28401R 51638 容积率 57#：R2.0 75#：R2.0 149#：1.1R2.0 绿地率 57#：20% 75#：20% 149#： 30% 用地性质 商业、居住 设计要点内容 限高 50 米，商业面积12000 平方米 评价说明 由于项目限高 50 米要求，根据项目开发强度，在满足规划指标的前提 下，项目地块涵盖了公寓（小高层、多层）及别墅类（别墅、花园洋房） 用地的多种可能。本报告分别采用中国咨询中心土地评估系统模型【住 宅、别墅子系统】子模型来评价地块的上述属性。 评价程序 选取了与地块自身及各自然、社会环境有关的10 余个方面，40 多种指标来较为全面、客观的评价地块目前的某种属性强度； 对可改善指标进行预测，从而评价土地该属性的升值潜力。东盛投资如皋市丁堰镇项目前期定位报告 11 序号 地块现状综合得分 评价标杆 不适合发展该属性物业结合项目经济技术指标考量： 我们首先对 大类产品的合适度进行评分，然后考虑结合的可能性。分类 指标 交通 条件 人文 环境 商业 环境 周边 医疗 生活 配套 城市 规划 自然 景观 经济 环境 场地 情况 人口 环境 市场 环境 分类 权重 0.175 0.115 0.125 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 拟合 得分 8.5 6.5 9.58.5 7.5评价 公寓类产品发展现状评价：根据我司针对公寓项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为 6.93。 也就是说，本地块目前状况具备开发公寓项目的基本条件。地块在 城市规划、交通、及自然景观方面优势较为明显，但区域经济体量级较 小，城市化率较低，新区配套仍有待进一步完善。 分类 指标 交通 条件 人文 环境 商业 环境 周边 医疗 生活 配套 城市 规划 自然 景观 经济 环境 场地 情况 人口 环境 市场 环境 分类 权重 0.175 0.115 0.125 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 拟合 得分 6.5 5.5 公寓类产品：花园洋房、多层、小高层（可结合考量）别墅类产品：别墅 是项目的可发展方向 东盛投资如皋市丁堰镇项目前期定位报告 12 别墅型产品发展现状评价：根据我司针对别墅项目土地的评估模型，目前本地块的综合得分为 5.72， 本地块不太符合开发别墅型产品开发的基本条件。地块位于丁堰镇 新区，虽然有一定的自然风光，但资源独特优势并不明显，且地块规模 相对较小，在所处区域量级较低的背景下，开发别墅类产品风险较大。 土地产品属性适合度分析结论： 项目开发潜力分析： 项目位于丁堰镇新区开发的核心地段，未来周边除商业配套外，还规划 有丁堰镇小学和中学，周边配套环境届时将大为改观。同时，随着如皋 市东移发展，丁堰镇的经济实力也将不断加强，区域的经济环境将得到 一定程度的改善。 改善后住宅产品评价： 依据对城市整体、区域及项目的未来发展改善进行估计，重新评估了本 项目土地，项目开发公寓在挖掘潜力后的综合得分为 7.56，达标良好。 综合评价，地块公寓类产品特质明显，适于打造公寓类产品，市场潜力 巨大。 分类 指标 交通 条件 人文 环境 商业 环境 周边 医疗 生活 配套 城市 规划 自然 景观 经济 环境 场地 情况 人口 环境 市场 环境 分类 权重 0.175 0.115 0.125 0.035 0.1 0.1 0.1 0.05 0.075 0.075 0.05 拟合 得分 8.5 6.5 9.58.5 7.5评价 公寓类产品：小高层、多层、花园洋房是项目的发展方向 东盛投资如皋市丁堰镇项目前期定位报告

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