赛迪：2019中国产业园区操盘逻辑及典型案例分析白皮书（马涵）

　　2019中国产业园区产业地产系列操盘逻辑与典型案例白皮书研究机构：联合出品：2019China’sindustrialparkoperatinglogictypicalcases,whitepaper1979年，我国头部个工业园区在深圳蛇口诞生。之后，产业园成为区域对外开放、招商引资、管理创新的发动机，成为经济发展的风向标。近年来，中国园区数量剧增，不仅有大量政府平台公司成功转型为园区运营商。同时，各类社会主体，包括传统房地产商、实体企业、金融机构逐步涉足园区投资和运营，产业园经济应运而生。从传统工业园区演化到现代产业园区，产业园区内容更为细化，功能更加全面，盈利模式更加多样。发展至今，产业园区的更新迭代已经取得不凡的进步。本文旨在通过对产业园发展轨迹，开发运营模式的梳理，典型案例操盘逻辑分享，帮助园区开发运营商重新认识产业园，发现产业园区开发运营的思维误区，总结成功经验，从而有效发掘产业园更为丰富的经济内涵。该报告在对产业园区的发展历程和现状进行分析的基础上，通过典型案例的分析解读，操盘经验归纳总结，根据产业园发展趋势的预判，对产业园的发展路径提出建议。希望通过解读产业园经济发展状况，掌握产业园发展的新方向，为未来各地产业园的发展提供决策支撑。2019中国产业园区操盘逻辑与典型案例典型案例：东升科技园典型案例：长沙科技新城典型案例：重庆总部城2019中国产业园区操盘逻辑与典型案例3中国产业园区发展概述01伴随着传统房地产行业“黄金时代”的褪去，产业地产作为新兴业态越发火热，多元化的开发主体纷纷涉足产业园。事实上很多开发商目前仍以传统房地产的商业逻辑理解产业园，本章节通过对产业园的定义，分类和发展历程的介绍，希望园区观望者对产业园拥有更为全面系统的认识。11产业园的定义2019China’sindustrialparkoperatinglogictypicalcases,whitepaper2019中国产业园区操盘逻辑与典型案例现代产业园区由工业园区逐步演化发展而来，是园区经济活动分工日益细化和高度专业化的必然产物。赛迪顾问认为，产业园区是以土地为基本要素，以产业运营服务为核心基础，产业运营和空间运营为主要盈利途径，以满足和服务政府、企业、员工三大主体需求为主要内容的一种空间形态。产业园功能业态主要包括产业运营，商业配套，物业服务三大板块。产业园以服务人为核心，园区内产业、商业、物业相辅相成。通过多种业态模式的搭建组合，打造产、学、研、商、娱产业集群。产业园作为促进经济发展的新型载体可以帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、助力企业发展；为园区内员工提供工作和生活的便利。0212产业园分类2019China’sindustrialparkoperatinglogictypicalcases,whitepaper2019中国产业园区操盘逻辑与典型案例赛迪顾问通过以下分类方法将产业园进行标签分类：本次白皮书研究的对象主要是以企业为主导开发运营的产业园区，园内产业范畴以第三产业的运营为主。由于以传统加工制造业为主的工业园区和以仓储运输为主的物流园区特殊的城市功能属性及规划要求，此类园区不在本次白皮书的探讨研究范围之内。综合性大园区第二产业主导类园区第三产业主导类园区头部产业主导类园区经济技术开生态农业园区渔类园区工业加工制造类园区静脉产业园区信息技术，软件园区能源类产业园生物医药产业园区服务外包产业园区科技研发类产业园区牧类园区林类园区保税区03园区按园区内产业类型分类：综合性大园区，头部产业主导类，第二产业主导类，第三产业主导类13产业园发展进程2019China’sindustrialparkoperatinglogictypicalcases,whitepaper2019中国产业园区操盘逻辑与典型案例产业园区作为我国区域经济发展的发动机，是招商引资、创新发展、对外开放的主要载体，是高新技术产业集聚和发展的重要平台。中国园区经济四十年的发展历程，园区模式更新迭代。产业园已经从蕞早的工业园区10模式基本完成产业园区40模式的转型升级。粗放式发展精细化发展注重规模化注重品质化制造业为主科研类为主注重硬环境注重软环境04园区10园区20园区30园区40主要开发主体政府政府政府平台公司+民企政府平台公司+民企产业状态劳动密集型产高技术生产研发产业集聚产业链上下游集聚空间功能工业厂房多用建筑绿色化多用建筑科技生态建筑服务内容土地经营工商注册综合物业服务特色产业服务园区驱动成本成本物业服务产业链服务招商因素成本成本+政策区位+物业+政策物业+平台+龙头+政策中国产业园区发展模式得益于我国经济的高速增长，产业园作为区域经济发展的主要载体，近年来发展突飞猛进。经过长达数十载的探索和实践，园区经济发展硕果累累。赛迪顾问通过对产业园的深入研究，归纳总结出园区的生命循环周期和不同生命阶段园区的运营及盈利模式。0521园区生命周期2019China’sindustrialparkoperatinglogictypicalcases,whitepaper2019中国产业园区操盘逻辑与典型案例产业园区作为一类特殊的产品也具有自己的生命周期。产业园从无到有，产业园的生命周期是每个园区都要经历的过程。时间1-2年2-5年5-10年10-12年产业运营阶段资本运营阶段空间运营阶段空间运营阶段价值12年后产业运营阶段06赛迪顾问认为产业园从开发到运营直至衰退再到迭代更新大致经历了五个生命阶段，分别是：产业园发育期：开发运营商投入大量的资金进行园区前期开发，该阶段主要以物业的预售和出租实现快速回笼资金。产业园成长期：产业园完工，进入运营阶段并快速发展。园区运营除了租售物业以外，还将提供运营增值服务。产业园成熟期：园区运营步入正轨，重资产运营为主的方式向轻资产输出过渡；同时借助金融工具加快资金回转，改善盈利状况。产业园衰退期：园区发展日新月异，园区更新迭代的大环境下，新形势、新技术、新需求对原有老旧的园区造成剧烈冲击。产业园迭代期：园区通过自我提升，改造升级，更新原有空间设施、物业管理和运营服务模式，进入下一个生命周期。22园区业务运营模式（14）2019China’sindustrialparkoperatinglogictypicalcases,whitepaper2019中国产业园区操盘逻辑与典型案例以物业租售为主的业务运营模式是大多数资本进军产业地产行业初期采取的主要方式。该模式是开发者在土地获取后，以整体开发或定制开发的形式通过一二级开发，将建成的空间载体以出租、转让或合资 运营的方式运营管理，获取土地和空间开发的利润。天安数码城是早期 实践此类模式的典型代表。 园区运营初期阶段的主要盈利来源为物业租售和基础物业服务为主。 目前，园区运营主要盈利来源仍为物业出租。通过物业的自持运营，收取物业租金和园区管理服务费，实现项目稳定的收益。尤其是当 下一二线城市工业用地的转让，出售政策趋严，工业用地上的物业 产权不能分单元出让，持有运营势在必行。 早期园区开发商通过出售产业园区物业产权获取收益以求资金快速回流。由于产业地产融资通道难，开发投资巨大，开发商通过提高 产业园物业出售比例迅速回笼资金。 物业出售07 园区基础服务 办公服务 生活服务 保洁服务 园区入驻服务 人才公寓租赁 安保服务 会议展览服务 公共餐厅运营 楼宇物业 酒店招待服务 医疗服务提供 维修服务 园区通勤服务 商业服务引入 停车管理服务 公共空间服务 文体娱乐设施运营 22园区业务运营模式（24） 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 园区快速成长期，除了原有的物业租售和基础物业服务提供的运营 模式外，运营商还可以通过自有资金或借助产业基金定向投资入园企业 开展投资业务。运营商以投资入股的方式帮助园区实现招商引资的同时 带动自身资产增值。张江高科是运用投资商模式成功的典范，是国内蕞 早实行“基地+基金”双轮驱动模式的示范案例。 企业的快速入驻，产业服务的需求逐步增多，运营商可以通过提供 产业增值服务获取利润的同时提高租金溢价。除此以外，园区还可以通 过企业为园区带来的税收给予政策支持，运营商实现政策赢利。 凭借熟知入驻企业的优势，采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行投资，孵化培育，待企业被并购或上市后，分享企 业成长的红利，获得资本增值。 园区开发商在开发之前可与政府约定园区开发以后享有的相关政策红利。其中蕞常用的方式为税收分成，园区运营一定年限内税收由开发 商和政府按约定比例分成。 08 产业投资商可通过出让园区土地、租售物业、提供基础物业服务获取收益。 园区运作：22园区业务运营模式（34） 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 面向入驻企业提供所需的专业产业服务不仅可以提高园区的招商能力，盈利多元化，还可以为园区带来较高租金的议价能力。专业分工越来 越细化，入园企业对基础性的物业服务已经不能满足。园区40模式下， 除了要满足企业生存和成长的需求，企业对于发展的需求激增。40服 务模式下，企业需要更多类似于产业、技术、资源、检测，高端科研 人才，科技成果转化等专业化、增值型服务。 以下内容展示园区可以提供的服务内容： 09 40服务模式 专利技术服务 联盟平台对接 高端人才服务 上市辅导服务 科技共享服务 海外资源对接 检验检测服务 企业培训服务 技术转化服务 服务阶段 企业需求 服务类型 园区服务10 基础需求 物业服务、IT服务、生活 服务 园区服务20 生存需求 政务服务、商务服务、人 才服务 园区服务30 成长需求 金融服务、市场服务、展 销服务 园区服务40 发展需求 资源对接、平台服务、产 业服务 22园区业务运营模式（44） 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 成熟运营的开发商已通过多年的运营管理经验培养出训练有素的运 营和招商团队，品牌形象已基本树立。此时园区可以突破纯粹重资产运 营模式，通过模式输出、团队输出、品牌输出等方式以轻博重，减轻资 金周转压力的同时实现业务快速增长、盈利多元发展。 此外，园区进入成熟期后，盈利稳定的产业园区可以借助金融工具 实现园区资产证券化。园区开发运营周期长，资金占用大，回款周期长， 通过对成熟物业打包出售，资本化运作，提高资金周转速度以实现快速 滚动开发。发行类Reits是常用的资本化方式，不仅缩短了资金回收期， 还能使基金投资商获取额外的物业增值收益。 北科建集团已经通过资产证券化的方式，成功实现了资产打包出售、 轻资产运营，现金快速回流、减轻偿债压力、降低杠杆率等目标。 10 嘉兴智 无锡中关村科技创 青岛蓝色生物 医药产 长春北湖科技 长城嘉信资产担纲 计划 信托收益权 （基础资产） 优先级ABS 期限15年 AA+评级（中诚信证） 资产打包（华能贵诚信托有限公司） 租金费、 物业费 收入 投资者 信托贷款 募集资金22亿元 23园区盈利模式汇总 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 11 盈利模式 收入来源 盈利性质 盈利 能力 内容介绍 土地物业 运营 物业出租 持续性 物业租金收益物业出售 一次性 可销售单元销售收益土地溢价 一次性 低成本获取土地，物业自持运营获得土地增值溢价 服务增值 物业服务 持续性 基础物业管理服务费产业服务 持续性 专业产业配套及服务获利商业服务 持续性 生活服务及设施提供获利金融投资 产业投资 持续性 投资入股，分享企业经营收益资产运作 持续性 物业空间作价入股投资证券化运作 持续性 物业空间的证券化运作政策获利 政策奖励 一次性 政府产业扶植财政支持税收分成 一次性 入园企业的税收分成模式输出 土地开发 持续性 代工和代建土地开发物业改造 持续性 原有物业改造，功能升级运营输出 持续性 管理运营团队获得管理收益产业园区前期资金沉淀大，投资回收慢。如何突破盈利来源单一， 实现资金快速周转成为了产业园开发运营商关心的主要问题。下表汇总 了园区可实现的盈利模式和性质总结。 我国产业园区发展迅猛，园区各具特色，本章节我们精选三个 产业园区操盘的典型案例进行剖析解读。通过对典型案例的学习有 助于园区开发商在日后园区运营管理上总结经验，扬长避短，共同 推进产业地产行业的进步。 中国产业园典型案例分析 12 31成功案例分析（13）——中关村东升科技园 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 13 InnoEcoS高新企业成长生态圈作为园区运营 方，践行科技引领未来，关怀生活体验的理念，代 表丰富、完善、多元化的资源实力和自由、创新、 全球化的服务导向。 运营方以构建和运营科技服务生态系统为主体，通过整合政府、产业、金融、 技术、服务等全方位资源，搭建五大服务板块，助力企业走向成功。 运营方介绍 操盘逻辑： 通过搭建高新企业成长生态圈，包括： 置地空间，科技服务，科技金融，商务生 活，产业转化五大板块，优化营商环境， 助力“两新两高”跨越发展。园区坚持以 人为本，在成立之初就提出“打造一流园 区、提供一流服务”的理念。整个园区运 营是围绕客户需求不断完善。客户需要什 么，园区就提供什么。东升的凭借庞大的 服务体系打通企业全生命周期服务链条， 为创业、成长、成熟期的高新企业提供定 制服务，为企业营造适合成长的生态圈。 项目名称：中关村东升科技园 项目位置：北京市海淀区西小口 园区简介：项目是以电子信息、医药大健康、新能源与新材料、现代农业、先进 制作等产业为主导发展方向的综合性园区。截止到2018年，企业入驻300余家， 2018年产值235亿元。 项目介绍 31成功案例分析（23）——长沙科技新城 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 14 金科产业投资集团主要围绕智慧科技、智能制 造和大健康产业等国家新兴产业发展方向，投资建 设高标准产业园区项目。 运营方介绍 操盘逻辑： 园区根据企业的喜好进行产品设计， 项目物业形态多样，包括花园独栋、独栋 智能厂房、多层标准厂房、研发大楼、商 住公寓、商业配套等，以高品质的办公生 产空间满足企业对生产办公的所有个性化 需求。园区高度重视配套服务和后期运营。 运营方根据园区特点量身打造项目特有的 360服务体系，集约化高效处理企业运营 中各项琐碎事务，为进驻企业量身定制专 业化服务，助力企业发展，利用平台优势 深度参与和驱动产业发展。 项目名称：长沙科技新城 项目位置：湖南长沙经开区 项目简介：以智能制造、生物医药、节能环保、现代服务、总部经济五大产业为 主导的综合性园区。截至2018年，已签约入驻企业500余家，京东无人车、美国视 网膜、国家“芯火”双创基地等一批百亿级高新技术项目落户于此。 项目介绍 目前集团已进入北京、重庆、山西、湖南、四川、山东、辽宁等省市，开发和 运营产业物业面积超1200万平方米，入园企业累计超过2000家，500强企业、千 人计划企业和行业百强企业等标杆企业超过15%，入园企业年总产值超1000亿元。 31成功案例分析（33）——重庆总部城 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 15 启迪协信科技城投资集团有限公司成立于2015 年6月10日，秉承“源于清华，服务创新，产业兴城， 科技报国”的理念，致力于成为全球领先的科技园 投资运营商。 运营方介绍 操盘逻辑： 启迪协信重庆总部城的运营团队并 没有将产业园视作冷冰冰的容器，而是 更多的关注企业的内部需求，切实的帮 助企业解决可能会遇到的各种问题。根 据总部企业的特殊办公需求，打造六大 园区服务平台，其中包括：政务服务平 台、金融服务平台、产业促进服务平台、 科技促进服务平台、企业运营服务平台、 企业管家服务平台。通过为企业提供入 驻前、入驻中和入驻后的全程贴身服务 体系，为入驻企业寻求更好的发展。 项目名称：重庆总部城 项目位置：重庆渝中区 项目简介：项目总建筑面积约71万平方米，以发展总部经济为核心。目前园区已 有超过80余家企业总部签约入驻，初步形成了以金融服务、健康医疗、创意设计、 公共服务和智能环保五大核产业为主的产业集群。 项目介绍 目前，启迪协信的创新基地已覆盖环渤海、长三角、珠三角、西南和中部五大 都市圈，遍布“北上广深”、天津、重庆等20多个一线和核心二线城市，在建及运 营的创新基地达40余个。 纵观成功的产业园区的操盘经验以及过往失败园区的惨痛教训， 归纳总结发现产业园区的开发运营并非理想中的美丽之地。 行易，本章节从项目选址、产业定位、园区设计、招商引资、运营服务五个方面作为产业园区操盘关键的切入点进行分析解读。 产业园操盘逻辑 16 41项目选址 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 产业园的选址是园区成功的头部步关键举措。选址成功与否决定了 项目未来发展潜力。 代表城市经济实力 （GDP） 经济活力 （三产占比） 选址建议 北京，上海，广州，深圳。 大于20000 亿元 占比超过60% 城市发展已成规模，经济实力强， 北上广深四地成为产业园选址的 优势地区。城市土地供应不断收 缩，土地成为稀缺资源，项目用 地获取难度较大。 成都，杭州，重庆，武汉， 苏州，西安， 天津，南京， 郑州，长沙， 沈阳，青岛， 宁波，东莞， 无锡。 10000亿 20000亿元40%-60% 新一线城市经济发展势头迅猛， 国家战略发展新方向，这些地区 成为承接北上广深产业转移的首 选地区。此外，由于新一线城市 的抢人大战的愈演愈烈，这些城 市成为未来人才聚集的潜力城市。 昆明，大连，厦门，合肥， 佛山，福州， 温州，南昌， 济南等30个 城市。 10000亿 5000亿元占比低于40% 二线城市发展较为平稳，城市进 入判断时应综合考虑该地区是否 有重大国家战略机遇，优厚的政 策倾斜力度，以及明显的区位优 珠海，镇江，海口，扬州， 临沂，洛阳， 唐山，汕头， 廊坊，泰州， 湖州等城市。 小于5000 亿元 占比低于40% 由于区位，政策等因素限制，这 些地区经济发展相对缓慢。项目 选址应谨慎。独特的资源禀赋是 选址关键。 17 数据来源：国家统计局，赛迪顾问整理，20195 41项目选址 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 根据区域特性，建立项目选址评价模型利用产业地产的预选城市评价模型对目标城市进行下一步筛选评比。 可以从三个大维度对目标城市进行下一步判断，分别是： 竞争对手威胁性：区域内园区对新进入挑战分析区域市场可容性 Capacity 项目发展可行性 Practicability 竞争对手威胁性 Threatening C1：区域产业与项目契合度 C2：区域政府政策倾斜方向 C3：区域存量项目运营现状 C4：区域增量项目运营现状 P2：区域产业集聚性评价 P3：区域市场开放性评价 T1：竞争对手垄断程度 T2：竞争对手服务水平 T3：竞争对手差异程度 P4：区域营商环境评价 P1：区域人口流动性评价 T4：竞争对手盈利能力 总体产值 重点企业 研究机构 主要园区 特色芯片产品 北京 上海 广东 江苏 浙江 四川 天津 福建 湖北 陕西 以集成电路产业为例，针对集 成电路产业在主要区域的竞争 力分析，有助于集成电路产业 园选址的可行性判断。 主要区域集成电路竞争力评价 18 数据来源：赛迪顾问，20195 42产业定位 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 产业的精准定位是园区招商引资的前期重要铺垫，利于帮助产业园 摆脱传统粗狂的发展模式。 由于大部分园区在开发之初缺少统一的科学规划及准确定位，因 而在园区的发展进程中，部分园区内产业类型过剩，布局杂乱；产业 关联度小，集而不聚；同质化严重，竞争过度；片面追求高科技产业 等问题屡见不鲜。对产业选择的把握，园区选址的认知是定位的前提， 产业链的梳理和趋势研判是定位的关键。因而，产业定位可以从三个 方面进行充分考虑和衡量，分别是目标城市情况，产业发展现状，产 业发展趋势。具体细节指标可参考下述表格： 城市情况 二级维度 详细内容 城市交通情况 区域内现有交通网络（公路，铁路，水路，航空）城市人口情况 城市内人口教育情况城市经济情况 居民消费水平城市资源概况 城市资源禀赋条件城市规划情况 各级上位规划城市与周边竞合关系 周边地区发展带来发展机会和挑战19 42产业定位 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 产业发展情况 二级维度 详细内容 产业体量全国占比 各产业产值和占比全国产业分布情况 产业分布图（以集成电路产业为例，参加下图）城市产业结构 基础产业城市产业现状 招商引资现状以集成电路为例，了解该产业链各环节的分布情况，根据区域产业分布情况确定园 区产业定位可行性分析。 20 数据来源：赛迪顾问，20195 香港 新疆 西藏 青海 甘肃 内蒙古 四川云南 海南 广西 贵州 重庆 陕西 山西 黑龙江 吉林 辽宁 河北 山东 河南 湖北 湖南 广东 江西 福建 安徽 江苏 浙江 澳门上海 天津 北京 南海诸岛 以北京为核心的京津冀地区， 是国内集成电路设计业和制 造业发展的核心地区。 以深圳为核心的珠三角， 是国内集成电路设计业 发展的核心地区。 以上海为核心的长三角， 是国内集成电路产业的 核心区域，制造业和封 50%。中西部重点区域，包含西安、 成都、重庆、武汉、长沙、 合肥等集成电路产业发展重 点城市，处于产业发展第二 梯队，是产业发展蕞为活跃 的地区。 42产业定位 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 产业发展趋势 二级维度 详细内容 政策方向 城市产业发展规划产业增长趋势 区域内产值增长情况周边产业结构 周边地区产业集聚基于赛迪顾问对机器人产业研究为例，对产业的区域发展情况梳理将有利于充分了 解区域产业发展优势和前景。 区域 特点 重点城市 特点 东三省 本地应用市场较为滞后哈尔滨 以哈工大为引领，带动产业发展 沈阳 以新松为引领，聚集产业链上下游企 业，率先实现出口 京津冀 服务机器人、水下机器人、人工智能技术领先 北京 服务机器人、人工智能基础技术领先 天津 水下机器人领先，其他领域较弱 长三角 国外龙头企业聚集地上海 中国蕞大的机器人集聚区，龙头企业 聚集，产业链齐全 昆山 已形成工业机器人和服务机器人两条 产业链，应用较好 常州 14工业机器人在常州生产 芜湖 拥有头部个国家级机器人产业园，政 策优势明显 珠三角 控制系统、伺服系统等核心零部件领先 广州 以广州数控为引领，核心零部件领先 深圳 创新氛围浓厚，生产技术领先 东莞 工业机器人主要应用地 西南地 产业创新能力较弱重庆 龙头企业数量多，应用需求大 成都 本体制造规模较大 21 数据来源：赛迪顾问，20195 43园区设计 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 产业园区的业态、外观、功能设计应基于产业定位，满足企业经营 需求，企业主营商需求，企业员工生活需求。 具体细节设计逻辑 基础设施园区的设计应满足企业正常经营的必须条件。基础设施 建设，园区布局，层高设计须结合产业定位，确定设计 方案，不同类别的企业对产业园建筑的诉求是各不相同 比如：文化创意园区对大开间式的建筑设计需求更大，制造类园区则对工业厂房的层高要求更为严格，生物医 药类园区对园区基础设施建设，三废的处理等需求更为 具体。 园区布局 建筑设计 办公环境园区整体设计的美感直接影响企业未来招商结果。园区 作为企业的经营场所，不仅需为企业提供完备的生产经 营设施，还可以为企业博得形象和实力的认可，关系同 行业和产业链上下游企业对公司的直观判断。 比如：东升科技园超50%的绿化，低密建筑，学院派设 计风格无形当中为入园企业带来行业的认可，实力的标 签，易于得到大家的认知。 商务氛围 外观设计 园区设计应充分体现对人文的关怀。通过满足企业员工吃，住，行，娱，教，社交等需求，提高园区人员的舒 适度和愉悦感，有利于提高工作热情和积极性，保障企 业正常运营的有序开展，为招商工作的开展加注砝码。 比如：园区员工食堂的设计 应首先考虑园区周边2km范围内是否有足够多的餐饮配套，餐饮服务能否满足入园企业员工需求。 食堂规模如何设置？一般按照05-08人平方米标准配置，可根据实际情况进行微调。 社交22 44招商引资 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 兵马未动，粮草先行，招商先行，是园区战略成功的关键环节。 园区招商对园区发展来讲至关重要，关乎生死存亡。园区招商工 作不是一蹴而就，招商工作对于园区开发商来说贯穿始终，是一项艰 巨而长期的工作。为了后续招商顺利开展，产业定位规划就尤为重要。 前期应该进行充分的市场调研，了解客户需求，竞品分析，摸清对手 思路，知己知彼，招商工作才可以有的放矢。 23 招商团队的组建和培训是招商工作顺利开展的保障和强大驱动。 招商团队除了在营销方面的培训之外，应该懂产业、懂政策、懂客户， 主动走出去，才能把客户引进来。 目前来看，招商关键更多是要走出去，主动出击。赛迪顾问认为 产品招商、服务招商、平台招商、产业链招商、资本招商是日后预招商、 强招商的核心手段。 44招商引资 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 1产品招商 如何在诸多的产业园中脱颖而出？园区的精美设计感会给人头部 好感。通过打造精品园区，提供舒适美观的办公和生活环境，吸引企业 的入驻。从园区规划，建筑设计，楼宇布局，园林绿化，园区舒适度等 相关方面着手，迎合企业的需求。 以东升科技园为例，园区内超高绿化率，富有人文精神的学院派建 筑风格，超过6米的超高可分割空间布局，完善的商业配套设施，充分满 足了高新技术企业的实际需求，吸引了许多客户慕名而来。 24 2服务招商 以园区内丰富、优质、特色的服务吸引相关企业的入驻，旨在为入 驻企业提供更方便，更快捷，更高效的园区办公和生活体验。通过园区 内相关服务平台的搭建，有利于形成聚合产业上下游一体化的生态圈模 式。相关的产业园服务包括政务、人才、金融、创新孵化、物业、生活 配套、检测服务、市场推广、专家咨询服务等。 生活配套服务 物业服务 检验检测服务 人才服务平台 政务服务 创新孵化 专家咨询服务 市场推广服务 金融服务 44招商引资 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 3平台招商 通过产业联盟和协会的平台及资源优势对园区进行招商。产业联盟 能够较好的将同一行业内企业或是同一产业链的各个组成部分企业聚合 在一起。凭借产业联盟某一领域形成较大的聚合力和影响力，借助会议 和论坛等形式活动的举办，有助于企业和园区双向了解，搭建合作桥梁。 中关村发展集团产业联盟 宽带无线联盟 中关村智能交通产业联盟 电子贸易技术创新战略联盟 大数据产业联盟 中关村移动互联网产业联盟 中关村云计算产业联盟 储能产业技术联盟 中关村车联网技术创新战略联盟 中关村数字视频产业技术创新联 生态乡村创新服务联盟中关村数字内容产业联盟 中关村云计算技术产业联盟 智慧环境产业联盟 中关村空间信息产业联盟 中关村网页游戏产业联盟 联新生物医药产业联盟 WAPI产业联盟 中日物联网推进联盟 物联网产业联盟 中关村电子商务与现代物流产业 联盟 中电标协版式技术产业应用联盟 以北京中关村发展集团为例，通过新一代信息技术、生物、新能源、 节能环保、新能源汽车等领域超过100个产业联盟的组建，帮助中发展 集团开发运营的园区在园区合作，招商引资方面取得巨大的成效。 25 数据来源：中关村联盟协会官网资料，赛迪顾问整理，20195 44招商引资 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 4产业链招商 通过围绕产业链主导产业上下游相关配套服务的搭建进行招商， 以求协同发展，形成集聚效应，增强园区综合竞争力和产业影响力。弱 链强链，缺链补链，短链延链的整体思路帮助园区明确招商策略。可以 通过优惠的政策，定制化的服务积极构建产业链生态，继而带动原材料、 辅料、零部件和包装件，及相关服务类企业的协同发展，降低整体成本， 提高生产效率，推动市场扩张，形成区域品牌效应。 中关村集成电路设计园通过搭建专业的产业服务平台，组建专业知 识扎实的招商团队，结合对产业链上下游企业的梳理，聚焦产业龙头， 产业链关键企业，实现精准对接，在园区开园之前就已经完成超过八成 的招商工作。 26 数据来源：赛迪顾问，20195 44招商引资 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 5资本招商 无论是政府出资成立的产业引导基金，还是企业面向社会公开发行 募集的产业基金，以股权或债权形式为入园企业区提供资本对接服务的 同时为招商引资方式注入了新鲜活力。产业园区同时可以利用资本的杠 杆和催化作用，从“招商引资”到“投资招商”，不仅可以成功吸引大 批优秀的成长型企业，创新型企业，还可以通过对企业孵化、培育，待 企业IPO上市或收并购后并享受企业成长红利。资本招商的模式借助资 本的手段带动园区资产增值，获得高额的投资回报，将成为未来园区盈 利的重要增长点。 种子期初创期 成长期 成熟期 扩张器DEF IPO 资产增值红利 Pre-IPO 27 45运营服务 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 只有深耕运营，才能赋予园区以活力和魅力，实现园区与客户的互 通共赢，实现园区与政府的良好互动、推动园区的可持续经营发展。 园区运营的三驾马车：物业运营，产业服务，商业配 套服务缺一不可。 物业运营是基础舒适的工作环境和良好的创业氛围是企业在寻求办公场所的主要诉 求。“安居”，才能“乐业”，企业应把主要精力放在主营业务的发 展上，而不是过多的耗费在琐碎之事。产业园应该具有规范化的物业 管理体系、专业化的物业管控流程，以及应急性的处置措施。 园区物业管理，包括水、电、暖、空调、通信网络、卫生、停车、 安全保卫等事宜。对于一些专业园区，物业管理不止是提供日常的管理， 还必须有专业、严谨的专业性管理措施。 28 网络 通信 电力 安保服 维修服务环卫 停车 卫生 水务 前台 燃气 45运营服务 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 产业服务是驱动通过园区的产业运营和增值服务的开展，不仅为园区内产业发展 提供良好的产业培育氛围，同时作为产业进步的助推器推动产业进步， 促成园区运营形成良性循环，构建产业园可持续发展模式，蕞终实现产 业园的资产倍增。 园区产业运营服务的提供主要是为了解决企业痛点，现在企业主要 面临缺人才、缺市场、缺平台、缺技术四类共性问题。所以园区产业服 务可以从以下方面切入，帮助解决企业痛点，实现双方互助共赢。 29 产业公共服务平台 人才服务 平台 技术服务 平台 金融服务 平台 市场服务平台 政务服务平台 管理 服务 管理咨询 45运营服务2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 商业配套是保障完善的商业配套不仅可以保证园区的稳定运转，还可以为入园企 业提供丰富的社区生活，充分解决了园区人员的商务生活的各种需求， 提升园区综合服务品质。 然而需要注意的是产业园区的商业配套和设施与一般的商业综合 体项目里的设施是有明显区别的。商业综合体主要面临的客户对象是大 众消费者，生活消费为主。园区商业配套面对的主要客群为商务、科研、 职场人士。 园区初期，运营商可以适当牺牲部分利益，引入园区急需的商铺， 或以利益分成的方式吸引商铺入驻，保证园区初期的平稳运行。待园区 运营正常周转之后，运营商应根据园区整体发展方向，企业客户需求及 时调整商业业态，更新配套设施，提升综合服务水平。 常见的园区商业配套涉及餐厅、便利超市、商务酒店、咖啡店、 健身房、图书馆 、影视厅 、会议厅等。开发商可以根据园区规模，周 边配套的完善程度对园区内商业业态定制化设计。 30 “风起于青萍之末，浪成于微澜之间” 。通过对产业园过往和 现状的分析了解，对典型案例的学习和反思，可以预见产业园未来 的发展道路荆棘与鲜花同在。本章节，赛迪顾问通过产业园区未来 趋势研判，提出了针对性的发展意见。 产业园发展趋势及建议 31 51产业园发展趋势 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 随着客户对于园区品质需求的提升，开发运营商在建设水平的逐步趋同，服 务意识的逐步提升，产业园区在空间载体和园区服务方面的差异上将会逐渐缩小。 企业对于市场、技术、资金、人才、资源的渴望，对于自身发展的迫切需求将继 续增长。空间载体对于企业进驻的吸引作用将会弱化，产业园区不在是简单的空 间供应商，服务提供商。未来产业园区将作为链接人才、技术、资金、市场、资 源的中间商，作为链接各方资源的平台端，充分发挥平台作用，实现企业与园区 的互利共赢。 趋势三：空间载体的作用将逐步被弱化 产业园现有运营模式单调，大部分的开发商在开发运营的过程中过度依赖土 地财政，重开发销售，轻产业运营，园区缺少产业氛围。然而随着我国经济发展 常态化，在国际产业转移、区域产业转型升级、供给侧结构性改革的大趋势下， 由高速发展到高质量发展的新经济形势下，产业园经济亟待转型升级，从“租赁 型”“卖地型”向“运营型”“投资型”转变，由单纯的土地开发运营向综合的 “产业服务”和“产业培育”转变。 趋势一：转型升级成为大势所趋 传统园区人文环境缺失、商业配套服务落后、创业氛围缺失。未来产业园区 将不再是单纯生产制造区，商业服务、金融服务、物业服务、医疗服务、娱乐休 闲服务等综合服务的需求将逐渐凸显，产业、商业、物业的界限将会越来越模糊。 融合发展下的“产城融合”是产业园区发展的大方向，将产业发展与城市发展相 融合，以人为核心，以产业为驱动，促进产城融合发展，实现经济繁荣。 趋势二：产城融合成为未来新方向 32 52赛迪建议 2019 China’s industrial park operating logic typicalcases, whitepaper 2019 中国产业园区操盘逻辑 与典型案例 赛迪顾问通过对产业园经济的研究和分析，结合产业园目前面临的 主要困境和未来发展趋势，给出了相应的发展建议： 建议园区轻重资产运营模式均衡发 展。通过重资产运营获得超额资产溢价 的同时通过轻资产输出模式，规避重资 产投入带来的巨大财务风险，实现品牌 化、规模化发展。 建议一： 园区开发商为了避免供需错位，园 区应充分考虑区位、资源禀赋，产业布 局及现状，区域分工协作等情况，从而 针对园区选址、产业、客群、产品进行 精准定位。通过前期定位规划，提前布 局，运筹帷幄，决胜千里之外。 建议二： 建议三： 33 产业园区作为资本密集型行业本就和 金融行业密不可分。建议园区在未来的运 营操盘中增强自身金融属性，充分利用金 融工具在融资，投资的杠杆和催化作用， 获取土地空间价值以外更大的收益，实现 企业价值高回报。 联系人：马涵 满天星产业知识分享平台 扫描下载更多报告 覆盖行业 100+ 产业数据1000 汇聚专家1000+ 研究报告10000+ 注册会员100

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