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【以案说法】案外人主张享有房屋租赁权能否阻却对抗法院执行？

admin8个月前 (09-24)泰州产业信息93

　　案涉房地产所有权人为被执行人甲公司。申请执行人某银行对该房屋享有抵押权，抵押权设立的时间为2014年7月4日。因甲公司未能及时偿还所欠银行借款，银行提起诉讼，海陵法院裁定：准许拍卖、变卖甲公司名下的案涉房产，银行对变现后所得价款在抵押登记载明的债权金额范围内优先受偿。2018年5月8日，法院作出公告，限令甲公司及占有房屋的案外人自公告之日起七日内迁出案涉房屋，交由法院处置。因发现案涉房屋被案外人高某占有，银行申请除去占有拍卖上述案涉房地产清偿债务。法院于2018年8月4日作出（2017）苏1202执833号之二执行裁定：涤除高某对甲公司九幢厂房的租赁权及其他用益物权。

　　2015年8月25日，甲公司出具《欠条》一份给高某，载明：甲公司今欠到高某人民币750万元。同日，甲公司形成《股东（董事）会决议》，主要内容为：甲公司于2015年8月25日召开股东（董事）会议，形成决定如下，因生产资金需要，经股东会研究决定，本单位同意向高某申请借款人民币750万元，并将其公司的房屋租赁给高某自行使用。同日，甲公司还向高某出具《申明》一份，载明：甲公司将所有租赁给高某的厂房设施，高某有权进行转租，转租的租金将由高某收取。同日，高某与甲公司签订《厂房租赁合同书》，约定将案涉九幢厂房租赁给高某使用；租赁期限为20年，即从2015年8月25日起至2035年8月25日止；甲方向乙方收取的租金，用于偿还向乙方借款的利息。

　　高某提出执行异议，海陵法院审查后作出（2018）苏1202执异76号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。高某遂提起执行异议之诉。

　　一审中，高某提供落款时间为2014年1月1日的《厂房租赁合同书》，该份租赁合同约定的租赁期限为从2014年1月1日起至2034年1月1日止。高某还提供案涉房屋的部分水电费票据，缴费户名多为甲公司，开票日期为2018年10月；证人李某、朱某、徐某、袁某、乙公司、丙公司等证人书面证词以及2015年丙公司开具的维修收据两张，其中仅有李某、朱某书面证词反映的租赁等相关事宜发生在2014年7月4日之前，但所有证人均未能出庭作证。

　　一审庭审中，高某与甲公司均确认案涉房屋的租金是用借款利息抵算，但没有对利息的计算标准进行约定，至今也没有结算过租金。

　　一、二审法院认为，租赁权是承租人依租赁合同占有租赁物后，对租赁物享有的使用收益权。

　　虽然从形式上看，高某提交了与甲公司在2014年1月1日签订的《厂房租赁合同》，但该租赁合同约定的租期为二十年，租赁期限畸长，不符合常理，且该租赁合同约定的租金支付方式为以借款利息抵扣租金，但高某与甲公司在2015年8月25日才形成债权债务结算的《欠条》，该租金支付方式明显不符合一般商业习惯；

　　高某在另案中提交的甲公司《股东（董事）会决议》及同意高某转租的《申明》均发生在2015年8月25日，晚于上诉人高某主张的租赁合同签订之日即2014年1月1日，因此，现有证据不能证明上诉人高某与甲公司之间在2014年1月1日存在真实、有效的租赁关系；

　　法院在判断租赁关系能否阻却执行还应从承租人是否在抵押前实际占有租赁物上进行判断。如果没有实际占有，即便租赁合同成立在先也不能认定可以阻却执行。本案中，案涉房屋在2014年7月4日抵押给银行，甲公司在办理抵押登记时曾向银行承诺案涉房屋上不存在租赁关系，且高某在一、二审未能提供充足证据证明其在案涉房屋抵押前已经占有、使用案涉房屋。

　　高某主张其享有租赁权并要求带租拍卖的理由不能成立。据此，判决驳回其诉讼请求。

　　执行程序中，案外人与被执行人通过签订长期租赁合同的方式，阻却对抗法院执行的情形屡见不鲜。根据“买卖不破租赁”原则，如果被执行人财产上存在合法的租赁关系，势必影响财产能否变现以及变现的价值，因此，人民法院对于案外人就存在租赁关系提出的执行异议，应当从严审查，案外人应承担比普通民事诉讼更严格的举证责任。

　　对于此类案件，可以从以下几个方面进行审查和认定：

　　此类合同往往租期超过10年，甚至达到20年蕞长期限，约定如此长期的租赁合同，目的是为了能获得租赁物的长期使用权，明显损害了买受人及债权人的利益，提高了租赁物的拍卖难度，降低拍卖物的价值；

　　二是租金约定是否符合常理或商业习惯

　　正常租赁合同如租期较长，一般会约定分期给付租金，逐年上涨租金等。而虚假租赁多会一次性给付，或虽分期，但缺乏规律，且租金较低，常背离租赁市场租金的正常水平；

　　重点应从租金的支付方式是否有违常理或商业习惯，是否实际占有租赁物，租赁合同的附随义务的是否履行等方面去审查；

　　四是看在审查中是否存在抗辩弱化的情形

　　在虚假租赁中，出租人与承担人事先已串通，为配合承租人的请求，出租人往往不抗辩，甚至配合承租人提供证据，对其主张一概予以认可，缺乏实质性抗辩，表现出抗辩程度严重弱化的特点。