头部条 为切实加强全市乡（镇）、村、组集体企业改革改制中的土地资产管理，加快建立现代企业制度，促进股份制企业和股份合作制企业的发展，根据国家和省有关法律法规和政策，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条 乡（镇）、村集体企业（不含房地产开发企业）实行公司制、股份合作制改造（改组），租赁经营、组建企业集团及出售、兼并、合并、破产等应按照本规定处置土地资产。第三条 市、县（市）土地行政主管部门是界定改制企业土地的用地性质、用地面积、确定土地权属，进行土地资产处置的主管机关。

　　第四条 改制企业涉及的土地使用权必须权源合法，四址清楚，面积准确。不具有合法土地使用权的，应依法补办用地手续。

　　第五条 企业改制中的土地使用权，应按出让、作价入股、租赁三种方式处置。

　　第六条 改制企业中土地资产的处置按以下程序办理：

　　（一）由改制前的企业向所在地土地行政主部门递交土地证或有关审批资料，确认权属无争议的方可处置。

　　（二）企业改制土地资产处置的需经有土地评估资质的评估机构评估。以租赁方式处置的按基准地价确定年租金。并经市、县（市）土地行政主管部门确认后作为土地资产处置的依据。

　　（三）拟定土地资产处置方案。由企业提出土地资产处置方案，主要内容应包括企业性质、土地使用现状、改制的形式、土地处置的方式等。

　　（四）土地资产处置方案审批。土地资产处置方案经企业主管部门确认后，由市、县（市）土地行政主管部门批准后方可实施。

　　（五） 土地资产处置方案批准后，改制企业使用国有土地的，应与市、县（市）土地行政主管部门签订土地出让合同或租赁合同。改制企业使用集体土地的，应与乡 （镇）、村签订土地租赁合同。作价入股的应在企业章程中明确。企业持批准文件按规定办理土地登记手续，领取土地使用权证书。

　　第七条 企业改制时须提出土地资产处置方案，经企业主管部门确认后，报企业所在地的市、县（市）土地行政主管部门审定，并按省建设用地管理办法依法办理土地有偿使用批准手续。

　　第八条 企业改制以出让方式处置土地使用权的，如企业使用的是集体土地，应按《省政府关于贯彻实施〈土地管理法〉有关规定的通知》（苏政发[1999]8号）规定的审批权限补征为国有土地后再出让，并由改制后的企业办理受让国有土地使用权的审批手续。

　　第九条 改制企业以出让方式取得的土地使用权为企业法人资产，可以依法转让、出租和抵押。如要改变用途，则应按法律规定办理的有关批准手续。

　　第十条 改制企业一次性缴纳出让金有困难的，经市、县（市、区）土地行政主管部门和财政部门批准可以分期付款。改制企业分期缴纳土地使用权出让金的，应至少先支付应缴出让金20%后才可办理土地登记手续，并由市、县（市、区）土地行政主管部门在土地使用证书上注明出让金支付情况，有效期为三年，并且需每年进行验证等有关事项。在出让金未全部缴清前，其土地使用权不得转让和出租。

　　第十一条 乡镇工业企业改制，应按土地评估确认价的20%-40%的标准补缴出让金（资不抵债的企业除外）。一次性补缴出让金的，可按评估确认价20%的标准执行。分期付款的，可按评估确认价的40%的标准执行，付款期限蕞长不超过三年，其中头部年按应缴总额的40%缴纳，第二、第三年分别按应缴总额的30%缴纳。分期付款的企业在三年内提前缴清全部出让金的，经市、县（市、区）国土、财政部门同意，可再给予适当优惠。

　　第十二条 乡镇流通企业改制，应视地段情况按40%-60%的标准补缴出让金。一次性补缴出让金的，可再给予按应缴总额的70%付款的优惠。分期付款的，付款期限蕞长不超过三年，其中头部年按应缴总额的40%缴纳，第二、第三年分别按应缴总额的30%缴纳。

　　第十三条 改制企业按第十一条、第十二条优惠出让价格取得国有土地使用权后，不得改变用地性质。如确需改变，需经市、县（市）土地行政主管部门重新依法办理审批手续，并取消上述出让价格的优惠。

　　第十四条 乡镇企业改制中，集体土地征为国有土地后出让的，出让金由市、县（市）土地行政主管部门收取并上缴同级财政，再由财政将70%返还给原集体土地所有者，30%部分由县（市、区）人民政府留用。

　　第十五条 企业在改制前，已通过出让方式取得国有土地使用权的，其土地资产与其他资产一并入股的，应由原受让方和改制企业与市、县（市）土地行政主管部门签订《土地使用权出让合同书》的补充合同，土地使用权由改制后的企业持有。

　　（一）土地资产入股的蕞长期限为土地使用权出让年期减去原企业以出让方式获得土地使用权后已使用的年期；

　　（二）在土地使用权出让年期内，持有土地使用权的改制企业须承担土地使用权出让合同和土地登记文件所载明的权利和义务，并依法缴纳有关土地税（费）；

　　（三） 土地使用权出让合同出让期届满，改制企业必须到市、县（市）土地行政主管部门依法办理土地使用权注销登记手续，土地使用权由国家依法收回；改制企业如需续期使用土地，应在出让期届满之日360天前重新向市、县（市）土地行政主管部门申请续期， 获得续期后依照国家有关规定重新签订土地出让合同，缴纳土地使用权出让金，办理土地登记手续。

　　第十六条 企业改制时可将土地资产进行剥离，由改制后的企业以租赁方式取得土地使用权。企业使用的土地是国有土地的，由市、县（市）土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同；企业使用的是集体土地的，由土地所有者与改制后的企业签订土地租赁合同，报市、县（市）土地行政主管部门审批。

　　第十七条 企业改制以租赁方式取得的土地使用权不得擅自转让、转租和抵押等。如确属需要，应符合法律的有关规定，并取得出租方同意。

　　第十八条 改制企业须按租赁合同规定支付土地租赁费。土地租赁费按经评估后应缴纳的出让金乘以土地还原率[土地还原率由市、县（市）土地行政主管部门根据存款利率等因素确定]计缴。土地租赁期从租赁合同生效之日起开始计算。土地租赁期蕞长不超过八年，租金一般以每3年调整一次，每次调整幅度不超过原租金的30%.根据企业改制时负资产数额的大小可减免一至三年的租金。

　　第十九条 对符合有关条件效益好的企业，可以入股的形式将土地资产折成股份参与企业经营，风险共担，按股分红。折价入股的金额按市、县（市）土地行政主管部门确认的标定地价为标准。国有土地由市、县（市）土地行政主管部门委托国有股份持股单位持股，市、县（市）土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同。所分得的红利视同出让金，全额上缴同级财政。集体土地由拥有土地所有权的乡（镇）、村经济合作社等农村集体经济组织作为股权人持股，行使股东权利。

　　第二十条 企业改制，以国有土地资产进行评估作价入股时，企业可提出适当下浮作价入股的申请，经市、县（市）土地行政主管部门会同市财政部门审核批准后，允许将评估价酌情下浮作价入股。按评估值下浮的幅度为：工业用地下浮不超过20%，商业、综合用地下浮不超过15%.第二十一条 国家以土地使用权作价入股的，其土地使用权作为改制企业的法人财产，可按规定进行转让、出租和抵押。

　　第二十二条 改制企业未按土地出让合同（或租赁合同）规定或未按期支付土地使用权出让金（或租赁费）的，市、县（市）土地行政主管部门有权依法收回土地使用权。天下房地产法律服务网第二十三条 乡（镇）、村集体企业破产的，土地使用权须由市、县（市）土地行政主管部门依法处置。

　　第二十四条 本规定由市土地行政主管部门负责解释。

　　第二十五条 本规定自发布之日起施行。

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