江苏恒顺醋业股份有限公司拟收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司股权所涉及的股东全部权益价值资产评估说明

　　经营范围：生产销售食醋、酱油、酱菜、复合调味料、调味剂等系列调味品；副食品、粮油制品、饮料、色酒、恒顺牌恒顺胶囊及相关保健食品的生产、销售；粮食收购；预包装食品兼散装食品的批发与零售；调味品研发服务、技术转让服务、技术咨询服务；软件开发服务、软件咨询服务、软件测试服务；信息系统集成；网上贸易代理；包装设计、展示设计、广告设计、创意策划、文印晒图服务；商标和著作权转让服务；知识产权服务；会议展览服务；食品机械加工销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定企业经营或禁止进出口的商品和技术除外）；普通货物运输。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　主要经营范围：食品生产（限《食品生产许可证》载明的食品类别及品种明细）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　镇江恒顺新型调味品有限责任公司成立于2000年7月6日，是由江苏恒顺集团有限公司和自然人殷国建、张忠盛共同投资组建的有限责任公司，注册资本100万元人民币，实收资本100万元，以货币资金缴纳。上述出资已经镇江安信

　　会计师事务所有限公司审验并出具文号为镇安会所验字[2000]216号验资报告。公司设立时股东及股权结构如下：

　　2000年12月14日，根据股东会决议，自然人张忠盛将其持有镇江恒顺新型调味品有限责任公司的23.00%股权分别转让给江苏恒顺集团有限公司及自然人殷国建、应文魁。上述事项已经江苏恒信会计师事务所有限公司审验并出具文号为苏恒信验（2000）第297号验资报告。本次股权转让后，股东及股权结构如下：

　　2001年3月31日，根据股权收购协议，江苏恒顺醋业股份有限公司收购江苏恒顺集团有限公司持有镇江恒顺新型调味品有限责任公司的55%股权。本次股权转让后，股东及股权结构如下：

　　2010年1月25日，根据股东会决议，镇江恒顺新型调味品有限责任公司申请增加注册资本200万元，新增注册资本由江苏恒顺醋业股份有限公司以货币资金出资170.00万元，新增自然人股东高云海以货币资金出资30.00万元，增资后注册成本变更为300万元。上述出资已经江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司审验并出具文号为苏亚恒验[2010]010号验资报告。本次增资后股东及股权结构如下：

　　2010年7月20日，根据股东会决议，镇江恒顺新型调味品有限责任公司申请增加注册资本45.00万元，新增注册资本由镇江奥捷国际贸易有限公司以货币出资15.00万元，自然人股东季来喜以货币出资15.00万元，自然人股东刘炜以货币出资15.00万元，增资后注册成本变更为345万元。上述出资已经江苏苏亚金诚会计师事务所有限公司审验并出具文号为苏亚恒验[2010]073号验资报告。本次增资后股东及股权结构如下：

　　2016年3月16日，根据股东会决议，镇江恒顺新型调味品有限责任公司申请增加注册资本1,655.00万元，新增注册资本约定由江苏恒顺醋业股份有限公司出资1,133万元（其中实物出资999.73万元，货币出资133.27万元），自然人股东高云海出资144.00万元，自然人股东殷国建出资90.00万元，自然人股东应文魁出资72.00万元，镇江奥捷国际贸易有限公司出资72.00万元，自然人股东季来喜出资72.00万元，自然人股东刘炜出资72.00万元，增资后注册资本变更为2,000.00万元。

　　2018年7月25日，镇江恒顺新型调味品有限责任公司向股东分配利润1,000万元，自然人股东将所分得利润缴纳实收资本。同时，除镇江奥捷国际贸易有限公司外，其余各股东分别按约定以货币资金及实物资产缴纳剩余出资。

　　上述出资已经镇江之源会计师事务所（普通合伙）审验并出具文号为镇之源验字[2018]第023号验资报告。本次增资后股东及股权结构如下：

　　2018年9月21日，根据江苏省镇江市京口区人民法院民事裁定书【（2018）苏1102破申1号】，股东镇江奥捷国际贸易有限公司进入破产审查程序。2020年12月3日，根据江苏省镇江市京口区人民法院民事裁定书【（2018）苏1102破3号之三】，镇江奥捷国际贸易有限公司持有镇江恒顺新型调味品有限责任公司4.35%股权于2020年7月3日至4日通过淘宝网司法拍卖平台进行竞拍，由营口新万佳管道建材有限公司以110.89万元竞得，并经拍卖成交确认。2020年8月，镇江奥捷国际贸易有限公司以货币资金和应收股利缴纳了剩余出资。本次股权转让后，股东及股权结构如下：

　　镇江恒顺新型调味品有限责任公司系江苏恒顺醋业股份有限公司的控股子公司，主要生产各种包装复合鲜味料、果蔬沙司、调味汁、香辛料等系列调味品。经江苏恒顺醋业股份有限公司授权，贴“恒顺”商标，通过内部销售后由母公司江苏恒顺醋业股份有限公司负责对外经销。

　　上述财务数据中2018年、2019年和2020年会计报表经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计并发表无保留意见，评估基准日的会计报表经天衡会计师事务所(特殊普通合伙)镇江分所审计，并发表了无保留意见。

　　镇江恒顺新型调味品有限责任公司以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则—基本准则》及具体会计准则、应用指南、解释以及其他相关规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表。公司的会计年度自公历1月1日至12月31日，以人民币为记账本位币。

　　对于单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项，资产负债表日，单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备；经单独测试未发生减值的，以账龄为信用风险组合根据账龄分析法计提坏账准备

　　对于按组合计提坏账准备的应收账款，以账龄为信用风险组合确认依据，按账龄分析法计提坏账准备；或关联方组合，以账龄为信用风险组合确认依据，按账龄分析法计提坏账准备。

　　（2）存货为原材料、周转材料、低值易耗品、在产品、库存商品等。发出材料采用加权平均法核算，发出产成品采用加权平均法核算。公司存货盘存采用永续盘存制。公司领用低值易耗品采用一次转销法进行摊销；公司领用包装物采用一次转销法进行摊销。

　　（3）固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。

　　固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：

　　（4）无形资产按照取得时的成本进行初始计量。在使用寿命期限内，采用直线法摊销。

　　（6）镇江恒顺新型调味品有限责任公司执行的税项及税率主要为：增值税按应税收入的13%、9%；按应缴流转税额的7%计征城市维护建设税，按应缴流转税额3%和2%分别计征教育费附加和地方教育费附加；企业所得税25%。

　　委托人江苏恒顺醋业股份有限公司系被评估企业镇江恒顺新型调味品有限责任公司的控股母公司。

　　根据2021年5月14日《江苏恒顺醋业股份有限公司总经理办公会决议》，江苏恒顺醋业股份有限公司收购镇江恒顺新型调味品有限责任公司部分股权。

　　本次评估目的是反映镇江恒顺新型调味品有限责任公司股东全部权益在评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考。

　　(一) 本次评估对象为：镇江恒顺新型调味品有限责任公司的股东全部权益价值。评估范围为评估对象对应的被评估单位的全部资产与负债，包括流动资产、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产和流动负债。总资产账面价值为5,963.63万元，总负债账面价值为985.47万元，净资产账面价值为4,978.16万元，具体内容详见下表：

　　委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经天衡会计师事务所(特殊普通合伙)镇江分所审计，审计报告类型为无保留意见。

　　该基准日是由资产评估委托人根据其实施经济行为需要而确定的，选择会计期末作为评估基准日，能够较全面地反映被评估资产及负债的总体情况，便于资产清查核实等工作的开展。

　　1.截至评估报告日，镇江恒顺新型调味品有限责任公司申报评估的下列房屋未有相关权证：

　　上述房屋建筑物，未能符合办理不动产权证的相关要求，未能办理相关权证，但所有权归镇江恒顺新型调味品有限责任公司所有。

　　存货主要为用于生产的各类原辅材料、复合鲜味料、果蔬沙司、调味汁、香辛料等系列调味产品和车间在产品组成，主要存放于仓库和车间。

　　本次企业申报纳入评估范围的建筑物位于镇江市丹徒新城广园路 1号厂区内，总建筑面积约为7,156.02平方米。被评估企业所属房地产为江苏恒顺醋业股份有限公司增资时投入，已经办理了苏(2017)镇江市不动产权证第0091505号，证载建筑面积6296.02平方米。无证房屋建筑面积约为8 60平方米。经了解，纳入评估范围的建筑物大都建成于上个世纪80年代初，均根据生产需要进行修缮和装饰，个别房屋为近年来新建。房屋总体成色老旧。

　　本次委估申报设备包括机器设备、车辆及电子设备，主要分布于镇江恒顺新型调味品有限责任公司厂区内的麻油车间、调味汁、白醋车间、袋醋车间、蟹醋车间、调味料车间、空压机房、锅炉房、仓库及办公楼等，设备主要包括储罐、夹层锅、打码贴标设备、灌装设备、包装设备、过滤设备、鸡精生产线、试验设备等；配套设施包括空压机、蒸汽锅炉等。电子设备主要包括空调、电脑等；运输设备为轿车及小型普通客车。大部分设备主要于2010年及以后投入使用，小部分设备为于2000年及以后投入使用，三班制运转，设备维护保养一般，总体成色较好。

　　纳入评估范围的土地使用权由江苏恒顺醋业股份有限公司增资投入，权证编号为苏(2017)镇江市不动产权第0091505号，该宗地位于位于丹徒新城广园路1号，土地面积11,857.00平方米，准用年限50年，使用期限至2052年11月25日止。评估基准日时未设定抵押。

　　镇江恒顺新型调味品有限责任公司 于2021年6月8日开始对各类资产、负债进行了全面清查，清查工作于2021年6月10日前后陆续完成，在清查的基础上填报资产清查评估明细表。资产与负债的清查过程大体分为以下几个阶段：

　　(1)制定计划：根据清查内容和要求，制定资产清查工作具体计划，列出时间表，落定责任人并提出验收标准；

　　(2)单位自查：根据本次资产清查的统一部署，成立由公司领导、公司财务、设备及办公室等相关部门组成的项目小组，分设流动资产组、设备组，做到层层落实，责任明确，全面实施资产清查核实工作，根据全面自查的结果填报清查评估明细表。

　　(3)清查时间：于2021年6月8日开始，2021年7月6日完成资产的清查和填表工作。

　　清查小组对评估基准日(2021年5月31日)全部资产及负债进行了全面清查。对固定资产逐项进行了台账和实物卡片的核对工作；对债权性资产进行逐项清查，对存货进行盘点核实，对负债逐项进行核实，核对其实际应承担的债务，通过以上清查工作，在核对准确的前提下，我公司向资产评估机构申报了资产评估明细表。列入清查范围内的资产和负债产权均属于我公司。

　　我国调味品行业从蕞初的计划管控阶段发展至目前的产业升级阶段，其的发展历程大致可分为一下4个阶段：

　　头部阶段为改革开放前，调味品行业由政府进行管控，调味品企业以民营企业为主。在该阶段，调味品的产品结构较为单一，主要系单一调味品。

　　第二阶段为20世纪90年代-2000年，行业处于上升调整期。改革开放后，随着市场经济的不断发展，调味品逐步多元化，并出现了复合调味品品类，行业开始细分发展。

　　第三阶段为2001-2013年，行业处于高速发展期。在此阶段，我国餐饮行业迅速发展，带动调味品需求的增加。2001-2013年，我国调味品行业收入复合增速达17.44%。

　　2014年至今，行业处于结构升级阶段。随着收入水平不断提高以及居民对健康观念的增强，中高端调味品市场存在一定的发展机遇，调味品逐步向多元化、复合化的趋势发展，产品结构有所上移。

　　在调味品行业的产业链中，上游由原料商构成，中游由品牌商构成，下游由渠道商与消费者构成。上游的原料商包括种植业、包装业与食品添加剂加工制造业等；中游的品牌商由海天味业、中炬高新、千禾味业等公司构成；下游的渠道商通过线上与线下销售的方式将产品销售给终端消费者。消费者可以通过商超、百货店等线下渠道购买产品，也可通过电商等线上平台购买产品。

　　作为生活必需品，我国调味品行业具有典型的“小产品、大市场”的特点，近几年行业表现持续向好。市场规模方面，2020年，我国调味品行业的市场规模为3950亿元，同比增长18.05%。2014-2020年，我国调味品行业的市场规模从2595亿元增加至3950亿元，年均复合增速为7.25%。产量方面，2020年我国调味品行业的产量为1627.1万吨，同比增长13.87%。2014-2020年，我国调味品行业的产量从739.1万吨增加至1627.1万吨，年均复合增速为14.06%。

　　调味品企业数量不断增加，行业持续扩容。根据艾媒咨询数据显示，2020年，我国调味品企业注册数量为90991家。2012-2020年，我国调味品企业注册数量从15620家增加至90991家，年均复合增速为24.64%。我国调味品企业数量增加较快，行业持续扩容。

　　行业集中度有所提升，未来仍具增长空间。我国调味品行业集中度近几年有所提升。2010-2019年，我国调味品行业CR4从16.00%增加至18.60%；CR8从21.00%增加至25.30%。但与发达国家相比，我国调味品行业的集中度仍具有提升空间。根据Euromonitor数据显示，2020年我国调味品行业的CR5为19.50%，日本和美国的CR5分别为24.90%与34.20%。受疫情影响，去年以来原材料价格涨幅较大，调味品部分企业利润承压，行业加速分化，部分经营能力较差、抗风险能力较低的小企业在发展中被清洗淘汰。在行业不断优化调整的背景下，市场份额未来有望进一步向龙头企业靠拢。

　　复合调味品具有便捷化、口味稳定等特点,近年来随着国内的消费升级趋势，复合调味品发展速度快于整体市场。复合调味品经过进一步加工， 成为年轻群体速食主义的首选。

　　行业报告数据显示，2018年中国复合调味品市场规规模超1000亿元，2020

　　年市场规模超1500亿元，预计2021年达到1,658亿元,到2024年有望突破2517亿元的规模,该领域市场规模也以年复合增长率达到15.83%。

　　随着中国人口结构和家庭结构的变化，由原来的传统调味品变为更加省时省力的统一模式，投射的既是个人和家庭在时间和精力上的节省，也是餐饮业更加趋向于年轻群体逐渐占主流的市场，推动调味品市场由单一调味品转向复合调味品，推动调味品行业的发展。

　　镇江恒顺新型调味品有限责任公司系江苏恒顺醋业股份有限公司的控股子公司，主要生产各种包装复合鲜味料、果蔬沙司、调味汁、香辛料等系列调味品。经江苏恒顺醋业股份有限公司授权，贴“恒顺”商标，通过内部销售后由母公司江苏恒顺醋业股份有限公司负责对外经销。

　　本次评估对象为：镇江恒顺新型调味品有限责任公司的股东全部权益价值。评估范围为评估对象对应的被评估单位的全部资产与负债，包括流动资产、固定资产、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产和流动负债。总资产账面价值为5,963.63万元，总负债账面价值为985.47万元，净资产账面价值为4,978.16万元，具体内容详见下表：

　　委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。评估基准日，评估范围内的资产、负债账面价值已经天衡会计师事务所(特殊普通合伙)镇江分所审计，并发表了无保留意见。

　　流动资产主要由货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货和其他流动资产组成。其中存货主要为用于生产的各类原辅材料、复合鲜味料、果蔬沙司、调味汁、香辛料等系列调味产品和车间在产品组成。

　　本次企业申报纳入评估范围的建筑物位于镇江市丹徒新城广园路 1号厂区内，总建筑面积约为7,156.02平方米。被评估企业所属房地产为江苏恒顺醋业股份有限公司增资时投入，已经办理了苏(2017)镇江市不动产权证第0091505号，证载建筑面积6296.02平方米。未办理权证房屋建筑面积约为860平方米。经了解，纳入评估范围的建筑物大都建成于上个世纪八九十年代，均根据生产需要进行修缮和装饰，个别房屋为近年来新建。房屋总体成色老旧。

　　本次委估申报设备包括机器设备、车辆及电子设备，主要分布于镇江恒顺新型调味品有限责任公司厂区内的麻油车间、调味汁、白醋车间、袋醋车间、蟹醋车间、调味料车间、空压机房、锅炉房、仓库及办公楼等，设备主要包括储罐、夹层锅、打码贴标设备、灌装设备、包装设备、过滤设备、鸡精生产线、试验设备等；配套设施包括空压机、蒸汽锅炉等。电子设备主要包括空调、电脑等；运输设备为轿车及小型普通客车。大部分设备主要于2010年及以后投入使用，小部分设备为于2000年及以后投入使用，三班制运转，设备维护保养一般，总体成色较好。

　　长期待摊费用为被评估企业对厂区内厂房构筑物的维修费用以及搭建临时生产设施发生的费用。

　　纳入评估范围的土地使用权由江苏恒顺醋业股份有限公司增资投入，权证编号为苏(2017)镇江市不动产权第0091505号，该宗地位于位于丹徒新城广园路1号，土地面积11,857.00平方米，准用年限50年，使用期限至2052年11月25日止。评估基准日时未设定抵押。

　　递延所得税资产为计提应收账款和其他应收款坏账准备所引起的应纳税暂时性差异产生的递延所得税资产。

　　评估基准日各项资产及负债账面值系天衡会计师事务所(特殊普通合伙)镇江分所出具的标准无保留意见的审计报告中的结果。除此之外，未引用其他机构报告内容。

　　根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队按照专业划分为财务、房地产、设备3个评估小组，并制定了详细的现场清查核实计划。2021年7月8日至2021年7月12日，评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。

　　评估人员指导被评估企业的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件等。

　　评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给被评估企业对资产评估申报明细表进行完善。

　　根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估企业相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。

　　评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估企业相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。

　　评估人员对纳入评估范围的产权证明文件等资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

　　评估人员依据客观、独立、公正、科学的原则，对评估范围内的资产及负债的实际状况进行了认真、详细的清查，我们认为上述清查在所有重要的方面反映了委托评估资产的真实状况，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。

　　经清查，镇江恒顺新型调味品有限责任公司资产权属清晰，申报评估的下列房屋未有相关权证：

　　上述房屋建筑物，未能符合办理不动产权证的相关要求，未能办理相关权证，镇江恒顺新型调味品有限责任公司出具相关说明，承诺对该部分房产具有所有权。

　　纳入评估范围的流动资产包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和存货。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示：

　　1.核对账目：根据被评估企业提供的流动资产评估申报明细表，首先与被评估企业的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估企业的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符；蕞后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。

　　2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动资产的典型特征收集了评估基准日的银行对账单，以及记账凭证等评估相关资料。

　　3.现场查点：评估人员和被评估企业相关人员共同对评估基准日申报的存货进行了盘点，填写了“存货盘点表”。

　　4.现场访谈：评估人员向被评估企业相关人员询问了重要的客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策等。

　　5．评定估算：在账务核对清晰、情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的基础上进行评定估算。

　　货币资金为银行存款，评估基准日账面价值 2,483,003.58 元，为人民币存款。

　　评估人员获取了银行存款的银行对账单、函证回函，并与账面值核对一致对其逐行逐户核对一致。评估时按清查后的账面值作为评估值。

　　评估基准日应收账款账面余额 37,626,314.23 元，坏账准备 1,978,452.56元，应收账款账面净额 35,647,861.67 元。核算内容为被评估企业应收取的麻油鸡精等各种调味品销售货款等。

　　应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值。

　　评估基准日预付账款账面价值 87,260.00 元，核算内容为被评估企业的预付的设备款、材料款等。评估人员查阅相关材料采购合同或供货协议，了解评估基准日至评估现场核实期间已接受的服务和收到的货物情况。对于未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况的，按核实后的账面值作为评估值。

　　评估基准日其他应收款账面余额 406,610.11 元，坏账准备 75,930.50 元，其他应收款净额 330,679.61 元。核算内容主要为股东分红代交个税、职工借款、职工医疗费、代扣职工社保公积金、与关联公司往来款等。

　　应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于很可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，按照账龄分析法，估计出这部分可能收不回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值。

　　该公司存货账面余额 9,645,163.34 元，未计提跌价准备。存货包括原材料、在库周转材料、产成品及在产品。

　　(1)原材料：主要为生产所需的芝麻油、黑芝麻油、出口芝麻油、味精、苹果醋、番茄酱等原料。评估人员向被评估企业财务部门及生产部门了解原材料的采购情况、特点，查阅了相关凭证以及出入库单，原材料领用正常，在评估时按核实后的账面值确定评估值。

　　(2)在库周转材料：主要为纸箱、塑料包装袋、塑料瓶、标签、瓶盖等包装材料及五金等备品备件。评估人员向被评估企业财务部门及生产部门了解相关的采购情况、特点，查阅了相关凭证以及出入库单，领用正常。在评估时按核实后的账面值确定评估值。

　　(3)产成品：主要为各品种的麻油、番茄沙司、香油、醋汁成品及味精、鸡精成品。经对产成品进行现场抽查盘点，核实其数量及质量，同时对评估基准日近期的销售发票进行了抽查，对能够销售的商品，根据市场销售情况，按其预计销售价格减去销售费用、税金和适当数额的利润确定评估值。

　　评估单价=不含税销售单价×(1-销售费率-附加税率-所得税率-净利润率×50%)

　　（4）在产品：主要为企业的发酵白醋、熟醋、黄酒半成品。评估人员核查了相关内容，账面成本为发生的实际成本，通过核实，确认其账面成本构成合理，对于正常周转和使用的在产品，本次评估按核实无误的账面值作为评估值。

　　纳入本次评估范围的房屋构筑物坐落地址位于镇江市丹徒新城广园路1号。房屋建筑物有18项，构筑物5项，主要建成于上个世纪八九十年代。房屋建筑面积有7,156.02平方米，其中办理不动产权证的房屋建筑面积有6,296.02平方米，办理权证的房屋建筑面积为860.00平方米。主要房屋有车间、仓库、鸡精车间、原料库及化验室、调味车间及办公楼等。房屋结构主要有框架结构和砖混结构。构筑物主要有水泥场地、围墙、钢架大棚等。

　　1 苏2017镇江市不动产权第0091505号1幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 工业厂房 镇江市丹徒新城广园路1号 2719.58

　　2 苏2017镇江市不动产权第0091505号2幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 工业厂房 镇江市丹徒新城广园路1号 33.20

　　3 苏2017镇江市不动产权第0091505号3幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 工业厂房 镇江市丹徒新城广园路1号 18.00

　　4 苏2017镇江市不动产权第0091505号4幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 仓库 镇江市丹徒新城广园路1号 541.80

　　5 苏2017镇江市不动产权第0091505号5幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 工业厂房 镇江市丹徒新城广园路1号 158.43

　　6 苏2017镇江市不动产权第0091505号8幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 工业厂房 镇江市丹徒新城广园路1号 41.86

　　7 苏2017镇江市不动产权第0091505号10幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 工业厂房 镇江市丹徒新城广园路1号 493.37

　　8 苏2017镇江市不动产权第0091505号11幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 工业厂房 镇江市丹徒新城广园路1号 599.76

　　9 苏2017镇江市不动产权第0091505号12幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 工业厂房 镇江市丹徒新城广园路1号 768.72

　　10 苏2017镇江市不动产权第0091505号13幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 仓库 镇江市丹徒新城广园路1号 479.98

　　11 苏2017镇江市不动产权第0091505号14幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 工业厂房 镇江市丹徒新城广园路1号 351.86

　　12 苏2017镇江市不动产权第0091505号15幢 镇江恒顺新型调味品有限责任公司 工业厂房 镇江市丹徒新城广园路1号 89.46

　　房屋建筑物所处土地为国有工业出让用地，土地使用权面积为11,857平方米，国有建设用地使用期限到2052年11月25日止。

　　3.国家财政部发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）；

　　4.《住房城乡建设部办公厅关于调整建设工程计价依据增值税税率的通知》（建办标[2018]20号）；

　　1.资料收集：根据评估需要，评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物搜集了厂区平面图、房地产权证明文件及相关的建设工程施工合同。

　　2.现场勘查：评估人员对委托评估的房屋建筑物作了详细的查勘。除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看了建筑物结构、面积、装修、设施、配套使用状况以及构筑物的结构形式、使用现状等。

　　3.勘察结果：经现场查勘，委托评估项目的基本状况如下，纳入评估范围内的，总体施工质量较好，现场勘测未发现因基础发生不均匀沉陷导致墙体和地面开裂现象，装修保持良好，水、电、电梯等设施运行正常。

　　4.现场访谈：评估人员向被评估企业调查了解了房屋建筑物类资产的质量、功能、利用、维护等信息；调查了解了当地评估基准日近期的房屋建筑物材料、人工费等的市场信息价、房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法等相关会计政策与规定。

　　在房屋建筑物类固定资产的评估中，可选用的评估方法主要为成本法、市场法和收益法。

　　被评估企业厂区内自建的工业厂房和配套附属设施，由于评估人员很难找到附近类似房屋建筑物的出租、出售案例，不适宜用市场法和收益法评估，因此本次评估采用重置成本法。

　　根据本项目的性质、特点，本次对房屋构筑物采用重置成本法进行评估。计算公式如下：

　　② 在2016年5月1日之后建造的房屋建筑物，增值税可以抵扣，故评估值为扣除增值税后的造价，即：

　　对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建（构）筑物：采用决算调整法进行评估。即通过对待估建（构）筑物的现场实地勘察，在对建（构）筑物的各项情况等进行逐项详细的记录后，以待估建（构）筑物决算资料中经确认的工程量为基础，分析建（构）筑物建安工程造价决算中的各项构成费用，并根据评估基准日当地的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对建（构）筑物建安工程综合造价决算进行调整，蕞后经综合考虑待估建（构）筑物及当地建筑市场的实际情况，确定其建筑安装工程造价。

　　对于缺乏设计图纸及工程决算或者资料不齐全的建（构）筑物：采用类比调整法和重编预算法进行评估。

　　类比法是直接利用相同或相类似建筑物工程造价案例，根据现场勘查，对委估建(构)筑物与可比案例存在的工程量差异进行修正和调整。在此基础上，根据评估基准日委估建(构)筑物所在地的人工、材料等价格信息和相关取费文件，对委估建（构）筑物的建筑安装工程综合造价进行调整，确定其建筑安装工程造价。

　　重编预算法是根据现场勘测，结合所评房屋构筑物的结构构造情况，按现行工程造价计价程序及市场材料价格信息资料，套用概算定额、估算指标等，计算出评估基准日建（构）筑物的建筑安装工程造价。

　　依据《镇江工程造价信息》2021年第5期公布的建筑工程材料信息价，确定本次评估材差系数及主要材料差价。

　　前期费用考虑了设计勘探费、建设单位管理费、监理费、招投标代理服务费、可行性研究费、环境影响评价费等。在评估中，依据委估房屋的实际情况，以适当的比例确定前期费用。在本次评估中，依据所估资产的建设规模等状况，参考以下收费文件后确定工程前期费用。

　　建设周期按所评估工程的工程量及建筑物规模，参照《全国统一建筑物安装工程工期定额》，确定工程建设工期，采用2021年5月20日的贷款市场报价利率（LPR），评估时按正常建设期均匀投入的方式测算资金成本。

　　评估人员通过现场勘察，对建筑物的地基、柱梁、楼面、屋盖、墙体等承重构件、围护结构、内外粉刷、门窗、楼地面等装饰工程及安装配套设施等作了较为详细的观测记录，并区分不同的工程结构进行分析比较，同时结合所评建筑物的购造年限及平时的维护保养和使用状况等因素，参照建设部有关房屋建筑物的使用寿命年限和房屋新旧程度鉴定的有关规定，对房屋采用年限法和打分法相结合的方法确定其成新率，对构筑物采用年限法确定其成新率。

　　成新率Ｘ2＝结构部分合计得分×Ｇ＋装修部分合计得分×Ｓ＋设备部分合计得分×Ｂ

　　该房屋建筑物建成于1991年6月，房屋不动产权证号为苏2017镇江市不动产权第0091505号。房屋结构为框架结构，建筑面积2719.58平方米，总层数2层，沿高为8.40米。基础工程为钢筋混凝土独立基础；柱梁工程为现浇钢筋混凝土矩形柱、钢筋砼梁；墙体工程为一砖厚内外墙体，部分铝合金内墙隔断，外墙面为水泥砂浆粉刷，内墙面混合砂浆粉刷及涂料。楼地面工程为现浇钢筋混凝土楼板、砼地坪，水泥砂浆面层，部分花岗岩贴面。天棚为混合砂浆粉刷，部分吊顶。门窗工程为卷帘门、铝合金窗；水电工程有动力用电及照明工程。

　　由于企业未提供预决算资料，无法采用决算调整法进行评估。故评估时由评估人员根据现场勘测的情况，采用类比法，套用类似厂房的建筑工程单位造价，根据现行的计算规定计算工程造价，由于参照的对象与评估的对象还存在着一定的差异，所以要根据 现行的人工、材料、机械费价格及取费规定对其工程造价进行修正和调整，然后计算确定土建造价。再根据水电等设施计算水电安装费，确定建安造价。在此基础上计算前期费用，以上述各项之和计算资金成本，蕞后确定评估原值。成新率是采用年限法和分值法相结合的方法计算确定。评估原值与成新率的乘积即为评估值。具体计算过程如下：

　　十九 综合成新率 年限法成新率×年限法权重+观察法成新率×观察法权重 45%

　　钢架大棚（瓶库）建成于2013年6月，钢结构，一层，沿高5.8米，建筑面积742.56平方米。基础工程为钢筋砼独立基础、带形砖基础。柱梁工程为钢柱、钢梁。墙体工程为1.2米以下为一砖外墙，以上部分为单层彩钢板墙。地坪工程为混凝土水泥地坪。屋面工程为钢屋架单层彩钢板屋面。门窗工程为卷帘门、铝合金窗。水电工程有照明用电。

　　由于企业未提供预决算资料，无法采用决算调整法进行评估。故评估时由评估人员根据现场勘测的情况，采用类比法，套用类似厂房的建筑工程单位造价，根据现行的计算规定计算工程造价，由于参照的对象与评估的对象还存在着一定的差异，所以要根据 现行的人工、材料、机械费价格及取费规定对其工程造价进行修正和调整，然后计算确定土建造价。再根据水电等设施计算水电安装费，确定建安造价。在此基础上计算前期费用，以上述各项之和计算资金成本，蕞后确定评估原值。成新率是采用年限法和分值法相结合的方法计算确定。评估原值与成新率的乘积即为评估值。具体计算过程如下：

　　十九 综合成新率 年限法成新率×年限法权重+观察法成新率×观察法权重 73%

　　房屋建筑物原值评估增值10,967,246.21元，增值率153.64%；净值评估增值1,950,613.83元，增值率32.29%。评估增值原因主要如下：

　　1.由于近几十年来人工、材料和机械费价格涨幅较大，使得资产评估基准日时评估净值高于账面净值。

　　2.评估中采用的房屋建筑物耐用年限高于企业采用的会计折旧年限，使得评估净值高于账面净值。

　　纳入评估范围的设备类资产为机器设备、电子设备和车辆。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示：

　　本次委估申报设备包括机器设备、车辆及电子设备。设备主要分布于镇江恒顺新型调味品有限责任公司厂区内的麻油车间、调味汁车间、白醋车间、袋醋车间、蟹醋车间、调味料车间、空压机房、锅炉房、仓库及办公楼等，主要设备包括储罐、夹层锅、打码贴标设备、灌装设备、包装设备、过滤设备、鸡精生产线、试验设备等；配套设施包括空压机、蒸汽锅炉等。电子设备主要包括空调、电脑等；运输设备为轿车及小型普通客车。大部分设备主要于2010年及以后投入使用，小部分设备为于2000年及以后投入使用，三班制运转，设备维护保养一般，总体成色一般。设备维日常护保养由操作人员进行，维修人员进行全公司巡检、维修。

　　1．评估人员对提供的设备申报明细表内的设备进行了数量、价值量等方面的分类统计，确定重要设备，区分重点与一般设备，对重要设备进行了逐一核实，对一般设备进行了抽样核实，保证工作的质量和效率；

　　2．在企业设备管理部门的有关人员配合下，按照机器设备申报明细表进行了核实。现场核实设备状况，包括对设备的数量、规格型号、制造质量、技术性能及维护等进行了详细的记录；

　　3．查询与收集有关的设备档案资料与凭证，在保证申报资产与实物相符的基础上对主要设备的技术性能和完好状况进行测定与判断，对价值量高的设备进行重点鉴定和判断；

　　4．进行设备市场价查询，按照评估基准日的市场价格标准，确定评估范围内的各项设备的重置全价；

　　根据评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用成本法进行评估。

　　成本法就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。或首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。该方法基本公式如下：

　　重置全价=设备购置费+运杂费+安装工程费+前期及其他费用+资金成本-可抵扣增值税。

　　国产机器设备主要依据市场询价、或参照《2021中国机电产品报价手册》、或参考蕞近购置的同类设备合同价格等方式确定购置费。对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算购置价。

　　若设备购置费不包含运杂费，则参考《资产评估常用数据与参数手册》、《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中的概算指标并结合设备的运距、重量、体积等因素综合确定运杂费。

　　参考委托人提供工程决算资料等，根据设备类型、特点、重量、人材机耗费程度，结合市场询价获得的信息，并考虑相关必要的费用并根据相关法规综合确定。

　　前期及其他费用包括项目建设管理费、勘察设计费、工程监理费、可行性研究费、招投标代理费、环境影响评价费等，各项费用的计算参照国家各部委制定的相关收费依据标准。

　　资金成本根据本项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款市场报价利率（LPR）以设备购置费、安装工程费、前期及其他费用三项之和为基数确定。

　　运输车辆(上牌)以其现行购置价格扣除可抵扣增值税加车辆购置税及其他费用确定重置全价。

　　采用年限法和现场勘察法确定综合成新率，年限法通过已使用年限和经济使用年限（经济寿命）计算年限成新率。现场勘察法通过现场勘察机器设备运行状况，同时考虑设备的维护保养情况、现有性能、精度状况、常用负荷率、原始制造质量、外观及完整性、大修技改情况、所处环境等确定勘察成新率。

　　1 新设备 全新或使用不久的设备。经试车验收，质量达标。能保证按原来设计性能正常使用的设备。 100-90

　　2 次新设备 很新，设备刚使用不久，只有轻微磨损，无须更换任何部件或进行任何修理。 85-90

　　3 较新设备 使用时间不长或经头部次大修，恢复原设计性能使用不久的设备，能保持原有性能正常使用；除正常维修外，平时故障不多，未发生过重大故障的设备。 85-65

　　4 半新旧设备 已使用相当时间或大修后已使用一定时间的设备，能基本保持原设计性能，满足现加工工艺要求，零部件完整，能正常使用的设备。 65-40

　　5 较老旧设备 已使用较长时间或发生过较大故障（事故）经过修复；目前维持使用，性能（功能）有所下降，但能满足工艺要求并保证安全使用的设备；或使用中故障较多；以及已超过规定使用年限，目前技术状况尚可，仍能继续使用的设备。 40-20

　　6 老旧设备 需要进行大修理的旧资产，运动机件或主要结构件磨损严重，需要更换。 20-15

　　7 待处理设备 性能已严重恶化，目前只勉强维持使用，即将更新的设备；或已停用无修复价值的设备；以及国家明文规定限期淘汰禁止维持使用的设备。 15-0

　　运输设备的成新率，参照商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准规定》，以里程成新率、年限成新率两种方法，根据孰低原则确定成新率，然后结合现场勘察情况进行调整，如果现场勘察的情况与孰低法确定成新率差异不大的，则不调整。现场勘察法是通过现场勘察车辆外观、车架总成、电器系统、发动机总成、转向及制动系统等确定勘察成新率。

　　综合成新率=Min(年限成新率，里程成新率)×40%+勘察成新率×60%

　　评估人员会同有关部门人员，对该项设备核查和了解，设备安装于调味料车间，设备投入使用以来运转正常，使用负荷为三班制，成色一般。

　　该设备为直线振动流化床，主要由流化床、除尘系统、加热器、鼓风机、冷却风机、引风机、电控系统及管道系统等组成，适用温度为70-140度、床层面积为3.6平方、产能为500-600kg/h、功率为17.5KW。评估基准日该设备运行良好，维护保养一般。

　　经现场勘察并了解，该设备已使用约5.00年，目前能保持原有性能并正常使用，能满足工艺要求并保证安全使用，属于较新设备。

　　该设备在评估基准日时整套设备出厂价为236,800.00元人民币（含运杂费），安装费调试费率取1%。则重置全价、成新率及评估值的计算过程如下表：

　　经现场勘察，该车为江淮瑞风M4，车架号：LJ166A333K7008684，发动机号：K09346726，发动机排量为2.0L，7座，前驱，具体技术参数如下：

　　发动机类型： 自然吸气 前悬/后悬： 双横臂纵置扭杆/钢板弹簧非独立悬挂

　　经查阅相关网络报价资料，该车型在评估基准日时点车价为110,000.00元，排量是2.0L，购置税为销售价税前10%，其他杂费按当地收费计算为500元。则重置全价、成新率及评估值的计算过程如下表：

　　车辆概况 序号 1 车辆牌号 苏LE255U 车辆名称及规格型号 小型普通客车 江淮牌HFC6521A3C8S/7座

　　生产厂家 安徽江淮汽车集团股份有限公司 证载权利人 镇江恒顺新型调味品有限责任公司

　　(14) 经济行驶里程 参照《机动车强制报废标准规定》 600,000.00

　　评估人员会同有关部门人员，对该空调进行了核查和了解，该空调为风冷单元式空调机组，安装于麻油车间，于2020年12月正式投入使用以来运转正常，使用负荷一般，成色较好，具体技术参数如下：

　　经查阅相关网络报价资料，了解到该复印评估基准日时点市场售价为22,800.00元/台（含运杂费）。则重置全价的计算过程如下：

　　经现场勘察并了解，该设备已使用约0.5年，目前能保证按原来设计性能正常使用，观察法成新率取95%。

　　设备原值评估增值338,946.92元，增值率7.27%；净值评估增值1,903,390.64元，增值率135.00%。评估增值原因主要如下：

　　1.机器设备：评估原值增值的主要原因是材料价、人工费及部分设备在评估基准日时市场价较购置时有所上升以及评估时考虑了前期费和资金成本，造成评估原值增值；评估净值增值的主要原因是企业的折旧年限短于评估采用的经济寿命年限以及部分账面净值为零，从而引起评估净值增值。

　　2.车辆：评估原值增值主要是个别车辆为二手车，账面值较低，造成评估原值减值；评估净值增值主要是企业的折旧年限短于评估的经济寿命年限，从而引起评估净值增值。

　　3.电子设备：评估值减值主要原因是电子设备随着科技的进步和竞争的加剧，价格呈逐年下降趋势，从而造成评估值减值；净值增值的主要原因是企业的折旧年限短于评估的经济寿命年限，从而引起评估净值增值。

　　序号 土地权证编号 土地位置 取得日期 用地性质 准用年限 开发程度 面积(㎡ )

　　本报告所评估的待估宗地国有土地使用权价格是指待估宗地在评估基准日2021年5月31日宗地外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通天然气“六

　　通”，宗地内达到土地平整“一平”的开发条件，土地用途为工业用地，性质为出让、剩余使用年限下的市场价值。

　　待估宗地为镇江恒顺新型调味品有限责任公司从事食品生产项目，项目已建成投产。宗地实际开发程度为宗地外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通天然气“六通”和宗地内达到土地平整“一平”的开发水平。

　　本次估价设定土地开发程度为宗地外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通天然气“六通”和宗地内达到土地平整“一平”的开发水平。

　　1. 了解土地的具体用途，目前开发程度，使用状况，制定现场核实、勘察工作计划。

　　3. 对宗地进行现场核实、勘察，同时调查土地的使用情况，并作相应的记录。

　　1.《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308号）；

　　2.《国土资源部关于调整工业用地出让蕞低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009]56号）；

　　镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸、长江三角洲西段长江下游南岸，北纬31°37′-32°19′、东经118°58′-119°58′。东西蕞大直线公里，南北蕞大直线公里。东南接常州市，西邻南京市,北与扬州市、泰州市隔江相望。全市土地总面积3847平方公里，其中市区面积1082平方公里，丹阳市面积1047平方公里，句容市面积1387平方公里，扬中市面积331平方公里。

　　截至2020年，镇江市辖丹阳市、句容市、扬中市和丹徒区、京口区、润州区以及镇江新区、镇江高新技术产业开发区，包括31个镇，25个街道，其中丹阳市辖10个镇、2个街道；句容市辖8个镇、3个街道；扬中市辖4个镇、2个街道；

　　丹徒区辖6个镇、2个街道；京口区辖3个镇、8个街道；润州区辖8个街道。2020年末，全市户籍人口269.25万人。

　　镇江市地貌走势为西高东低、南高北低，大部分地区属宁镇—茅山低山丘陵，沿江洲滩属长江新三角洲平原区，丹阳东南部则属太湖平原区，宁镇山脉境内大体为东西走向，有山头114个。

　　镇江市属北亚热带季风气候，具有四季分明，温暖湿润，热量丰富，雨量充沛的特点，春季回暖早，升温快，冷暖变化大，忽冷忽暖；夏季梅雨量决定全年旱涝，盛夏高温酷暑，伏旱机率很高；秋季降温缓慢，夏末多连绵阴雨或秋老虎天气，10～11月天高气爽，气温略高于春季，雨日比春季少，日照充足；冬季长，寒期短，降水较少，天气干燥。镇江年平均气温约15.5℃，年平均降雨量约817毫米。

　　镇江市全市河流60余条,总长700余公里,以人工运河为多。水系分北部沿江地区、东部太湖湖西地区和西部秦淮河地区。长江流经境内长103.7公里。京杭大运河境内全长42.6公里,在谏壁与长江交汇。全市人工水库、塘坝总库容量5亿多立方米。矿产资源主要集中在宁镇山脉，矿种有铁、铜、锌、钼、铅、银、金等金属矿藏和石灰石、膨润土、白云石、大理石、磷、耐火粘土、石膏、石墨等非金属矿藏，其中石灰石矿石质优良，储量30多亿吨，膨润土矿1.5亿吨。植物方面有落叶阔叶树有麻栎、枹树、黄连木、山槐、枫杨等，常绿阔叶树有青风栎、苦楮、石楠等；引进的树种有黑松、杉木、泡桐等。药用植物有700多种。鱼类资源丰富，青、草、鲢、鲤等淡水养殖鱼类和鲍、鲶、鳝等非人工养殖鱼类均有大量出产。

　　2020年，镇江市实现地区生产总值4220.09亿元，按可比价格计算，比上年增长3.5%，分产业看，头部产业增加值149.50亿元，增长2.8%，第二产业增加值1988.63亿元，增长3.6%，第三产业增加值2081.96亿元，增长3.5%；实现对外贸易进出口总额104.23亿美元，比上年下降7.0%；服务外包产业接包合同总额32.98亿美元，比上年增长14.9%；常住居民人均可支配收入46180元，增长4.3%。

　　镇江临江近海，水陆交通极为便利，为国家级水路主枢纽和省级公路枢纽城市。长江和京杭大运河在此交汇，沪宁高速公路、扬溧高速公路、京沪高速铁路、沪宁城际铁路、京沪铁路傍市而过。润扬长江公路大桥、泰州长江公路大桥为横跨长江的快速通道，五峰山大桥是长江江苏段第三座公路铁路两用大桥。104、312国道和122、231、238、241、243、337、340省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。2018年，全市公路总里程7255.3千米，其中高速公路193.2千米。镇江至南京高速公路行程45分钟，高速铁路行程20分钟。距南京机场和常州机场均为60千米，至扬州泰州机场70千米。

　　镇江市丹徒区位于镇江市区周围，东经 119°15′-119°45′，北纬 31°15′-32°16′，全区面积617.08平方千米，东邻镇江市大港新区，西接句容，南连丹阳、金坛，境北长江中有3座洲岛，分别与扬州市仪征区和邙江区隔江相望。整个区域呈火炬状，环绕镇江市京口区、润州区。

　　镇江市丹徒区地处宁镇山脉东段，全境西南高、东北低，南有茅山余脉、中属宁镇丘陵，北部为沿江埒区，长江中有洲地，地貌大致可分为低山、丘岗、丘间谷地和冲积埒区四大类型。境内地面高程蕞低为黄海2.5米，蕞高为长山主峰，海拔349.7米。

　　丹徒区辖6个镇（高桥镇、辛丰镇、谷阳镇、上党镇、宝堰镇、世业镇）、2个街道（宜城街道、高资街道）和2个园区（江心洲生态农业园区、荣炳盐资源区）。区人民政府驻谷阳镇，户籍人口约29.02万人。

　　镇江市丹徒区是江苏省连接苏南和苏北的重要枢纽。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路横贯境内；距西边的南京禄口国际机场和东边的常州机场不足1小时路程；水运方面，长江和大运河两条黄金水道在丹徒区交汇，形成中国蕞大的“十字黄金水道”，大港港口和高资港是丹徒境内的两大深水良港，其中大港港口是中国沿海十大开放港口之一，拥有8个万吨级深水泊位，开通了日本、美国、德国等40多个国家和地区的海洋运输航线万吨。丹徒区形成了铁路、公路、水路相联，港航衔接的多层次、立体式运输交通格局。

　　2021年 1-4月，丹徒区实现规模以上工业增加值 34.35 亿元，同比增长28.70%；规模以上工业利润总额4.09亿元，同比增长178.2%；固定资产投资35.28亿元，同比增长27.40%；社会消费品零售总额449.38亿元，同比增长35.10%；一般公共预算收入8.53亿元，同比增长6.10%；一般公共预算税收收入6.90亿元，同比增长1.80%；实际利用外资732.00万美元，同比下降60.20%。

　　苏(2017)镇江市不动产权第0091505号 丹徒新城广园路1号 工业 出让 11,857.00 村道/G312国道 谷阳粮油管理所 民宅 恒顺大道

　　委估宗地位于丹徒新城工业园，有公交203路、205路、138路和139路等，距公交站点相对较近，交通便捷程度较优。

　　委估宗地所属区域供水、供电充足，排水系统为经污水管网流入开发区污水处理厂统一处理，通讯网络较好，区域内敷设有管道，区域环境质量较优，基础设施能够满足一般的生产生活。

　　待估主要宗地所在区域周边工业用地较多，周边3公里内商业、学校、银行等配套状况一般。

　　宗地地势较高，地面有一定坡度，地基承载力一般，在进行工程建设前需要进行场地平整。

　　截至评估基准日，委估宗土地使用日期至2052年11月25日，剩余使用年限为31.49年。

　　根据《资产评估准则—不动产》，资产评估师执行不动产评估业务，应当根据评估对象特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法。

　　考虑到委估宗地的具体情况、用地性质及评估目的，结合评估人员收集的当地土地市场成交资料，及当地地产市场发育程度，对评估方法的适用性进行了分析。

　　由于工业用土地使用权往往和地上建筑物同时为企业服务，单纯拆分房屋收益和土地收益具有不确定性，难以准确取得单纯土地的收益额，因此本次土地使用权评估不适用收益法；假设开发法一般用于待开发住宅或商业宗地的评估，本次评估的为工业用地，一般不适用假设开发法。

　　综上所述，根据现场勘查情况，结合待估宗地的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估选用市场比较法进行评估。

　　市场比较法是指将评估对象与评估基准日近期的同类土地使用权成交案列进行比较，对这些同类土地使用权的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。即在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干参照物，就交易情况、交易期日、区域因素、个别因素等条件与委估对象进行对照、比较，并对参照物价格加以修正，从中确定委估对象价值。该方法基本公式如下：

　　评估对象评估价值=可比实例价格×交易情况修正×交易期日修正×区域因素修正×个别因素修正×土地使用年期修正±开发程度修正

　　运用市场法评估，首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。通过查阅报刊、网络资源广告、信息等资料，了解土地成交价格资料和有关交易情况。

　　评估人员经过市场调查、对比分析，选取数个与待估宗地用途、区域位置相近的案例作参照物。

　　选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的评估对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。

　　进行交易情况修正的目的是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。

　　可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的土地市场状况下形成的。要求评估的评估对象的价格是评估基准日时的价格，应是在评估基准日时的土地市场状况下形成的。如果成交日期与评估基准日不同，土地市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为评估基准日时的价格，这样才能将其作为评估对象的价格。

　　通过待估宗地与可比实例各因素条件的分析比较，主要包括区域因素和个别因素，区域因素修正的内容主要包括:宗地位置级别、道路交通状况、基础配套设施、公共配套配套、公共配套设施完备程度、环境质量水平、产业集聚程度、城市规划限制等。个别因素修正的内容主要包括：宗地位置、面积、形状、宗地容积率、宗地内基础设施水平、地势、地质、水文状况、宗地使用限制。通过对影响宗地成交价格的各项因素进行比较，确定可比实例相对于待估宗地影响因素的综合指数。

　　各参照物在交易价格的基础上进行期日修正、交易情况修正、宗地状况修正，确定修正后的比准价格。根据蕞终测算的可比实例的比准价格。

　　以上计算的是出让年限为蕞高出让年期的土地价值，还需进行年期修正，公式为：

　　该宗土地使用权由股东投资投入，权证号为苏(2017)镇江市不动产权第0091505号，面积11,857.00平方米，取得日期为2002年11月25日，至评估基准日土地剩余年限为 31.49年；原始取得金额为 3,501,890.00元，账面价值3,161,365.56元。待估宗地评估过程如下：

　　根据替代原则，选取近期同一供需圈内相近的三个工业出让用地交易案例进行比较，案例如下表：

　　宗地位置 丹徒区宜城街道（恒园路以南） 丹徒区宜城街道（恒园路以南） 丹徒区宜城街道（盛园路以东）

　　成交单位 江苏恒顺醋业股份有限公司 江苏捷远容器有限公司 镇江市惠灵顿膜业有限公司

　　所处位置 镇江市丹徒新城恒园路1-2号 丹徒区宜城街道（恒园路以南） 丹徒区宜城街道（恒园路以南） 丹徒区宜城街道（盛园路以东）

　　交通便捷程度 500米内有主干道 500米内有主干道 1000米内有次干道 1000米内有次干道

　　公共服务设施 4公里内设施较齐全 4公里内设施较齐全 4公里内设施较齐全 4公里内设施较齐全

　　进行交易情况修正的目的是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。

　　待估宗地剩余使用年期为31.49年，可比案例使用年期均为50年，还需要进行年期修正。通过土地使用年限修正，可消除因使用期限不同造成的影响，公式如下：

　　土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率，采用无风险报酬率加上风险报酬率综合确定。

　　无风险报酬率即正常报酬率，是指资产在正常经济环境和条件下的蕞低获利水平，也即通常所说的安全利率，在一般情况下，它取决于社会经济某一发展阶段的资金机会成本，一般通常以政府发行的国库券利率和银行利率作为参照依据。

　　本次评估根据镇江市房地产市场的一般收益率，考虑委估宗地的实际状况，评估人员对宗地未来存在的激烈竞争和潜在的风险进行了分析，考虑委估宗地的实际状况，区位优势等个别因素，综合考虑投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿、投资带来的优惠等因素。

　　投资风险补偿率 1.00% 投资收益不确定、具有一定的风险房地产时，要求对所承担的额外风险有所补偿，范围1%-3%。

　　管理负担补偿率 1.00% 投资要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而要求对所承担的额外管理有所补偿，范围1%-2%

　　缺乏流动性补偿率 0.60% 对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿，范围0.5%-1%

　　投资带来的优惠率 0.35% 由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资，从而降低所要求的报酬率范围0-2%

　　在上述因素条件指数表的基础上，将委估宗地的因素条件指数与比较实例的因素条件指数逐一进行比较，得到各因素修正系数。

　　序号 宗地名称 交易价格 交易情况修正 交易日期修正 不动产状况修正 比准价格（元/㎡） 评估单价（元/㎡） 评估单价取整

　　被评估企业购置不动产适用3%的契税税率，包含契税后该宗地的评估价值为4,622,900.00万元。

　　增值主要原因是评估基准日镇江地区工业用地市场价格较取得时有所上涨且土地账面价值已经摊销。

　　长期待摊费用原始发生额419,955.57元，摊余后账面值328,088.66元，为发生额厂房、围墙、地坪整修费用和麻油车间临时设施搭建费用。评估人员查阅相关记账凭证和原始凭证，在评估时，房屋建筑物的维修费用相关房屋建筑物中评估考虑，因此该部分长期待摊费用按零值作为评估值；麻油车间临时设施搭建费用，按核实后账面值作为评估值。

　　纳入评估范围的递延所得税资产账面值为 513,595.77 元，是计提坏账准备引起的所得税暂时性差异。对应收款项中坏账准备。在核实账面计提各项减值准备金额、企业适用所得税率、递延所得税资产账面金额相符的前提下，对递延所得税资产按核实后的账面值确定评估值。

　　本次委评的负债为流动负债。流动负债内容包括应付账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和其他流动负债。上述负债评估基准日账面价值如下表所示：

　　1.核对账目：根据被评估企业提供的流动负债评估申报明细表，首先与被评估企业的资产负债表相应科目核对使总金额相符；然后与被评估企业的流动负债明细账、台账核对使明细金额及内容相符；蕞后按照重要性原则，对大额流动负债核对了原始记账凭证等。

　　2.资料收集：评估人员按照重要性原则，根据各类流动负债的典型特征收集相关记账凭证、合同等评估相关资料。

　　3.现场访谈：评估人员向被评估企业相关人员调查了解了负担的税种、税率与纳税制度情况；调查了解了员工构成与职工薪酬制度情况等。

　　评估基准日应付账款账面价值 8,214,466.14 元。核算内容为应付的工程款、设备款、原材料款等。评估专业人员按照重要性原则，对大额或账龄较长等情形的应付账款检查了相关记账凭证，并对相应的内容进行了抽查。应付账款以核实后的账面价值作为评估值。

　　评估基准日应付职工薪酬账面价值 709,423.65 元。核算内容为被评估企业根据有关规定应付给职工的工资、福利费和工会经费。

　　评估人员向被评估企业调查了解了员工构成与职工薪酬制度等，检查了应付职工薪酬明细账及有关原始凭证。应付职工薪酬以核实后的账面价值作为评估值。

　　评估基准日应交税费账面价值 817,304.05 元。核算内容为应交增值税、所得税、土地使用税等，核查时，我们按照国家的税收法律、法规的规定，对各项税金的核算、计提和交纳情况进行了检查。以查核的数额，确定所估税费的评估

　　评估基准日其他应付款账面价值 87,978.39 元，核算内容为主要为货款、职工奖励款、职工工资、应付股利等。

　　评估人员向被评估企业调查了解了其他应付款形成的原因，按照重要性原则检查了其他应付款明细账和有关原始凭证。其他应付款以核实后的账面价值作为评估值。

　　评估人员向被评估企业调查了解了其他流动负债的原因，检查了相关明细账和计提依据。其他流动负债以核实后的账面价值作为评估值。

　　收益法是通过估算委估资产在未来的预期收益，并采用适当的折现率折现成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估方法。收益法的基本公式为：

　　Ri：未来第 I个收益期的预期收益额，当收益年限无限时，n为无穷大；当收益期有限时，Rn中包括期末资产剩余净额。

　　在采用收益法评估中，要求被评估企业价值内涵和运用的收益类型以及折现率的口径必须是一致的。

　　本次评估采用的收益类型为企业全部资本所产生的经营性自由现金流，企业自由现金流量指的是归属于包括股东和付息债务的债权人在内的所有投资者的现金流量,其计算公式为：

　　企业自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销+计提的资产减值准备-资本性支出-营运资金增加额-计提的递延所得税资产

　　本次评估采用企业的加权平均资本成本(WACC)作为自由现金流的折现率。企业的融资方式包括股权资本和债权资本(如股东投资、债券、银行贷款、融资租赁和留存收益等)。债权人和股东将资金投入某一特定企业，都期望其投资的机会成本得到补偿。加权平均资本成本是指将企业股东的预期回报率和付息债权人的预期回报率按照企业资本结构中所有者权益和付息债务所占的比例加权平均计算的预期回报率。WACC的计算公式为：

　　由于评估基准日被评估企业经营正常，没有对影响企业持续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定，或者上述限定可以解除，并可以通过延续方式永续使用。故本评估报告假设被评估企业评估基准日后永续经营，相应的收益期为无限期。

　　本次评估分两阶段划分收益期。其中，头部阶段为2021年6月1日至2026年12月31日。在此阶段中，根据镇江恒顺新型调味品有限责任公司战略发展规划，公司将在此阶段完成其主要的结构调整和投资规划，收益状况逐年增长且渐趋于稳定。第二阶段为2027年1月1日至未来永续年限，在此阶段中，公司主营业务将保持稳定的现金获利水平。

　　本次评估通过将自由现金流折现还原为基准日的净现值，确定出评估基准日的企业的整体价值(即股东全部权益价值和付息债务的价值之和)，再扣减企业的付息债务价值，并加计溢余资产评估值、非经营性资产负债评估值，得出委估企业的股东全部权益价值。

　　运用收益法，是将评估对象置于一个完整、现实的经营过程和市场环境中，对企业价值的评估。评估基础是对企业资产未来收益的预测和折现率的取值，因此被评估资产必须具备以下前提条件：

　　评估人员通过分析被评估企业提供的相关资料并结合对宏观经济形势、被评估企业所处行业的发展前景、面临的市场环境以及被评估企业自身的经营情况和提供的相关资料初步分析，被评估企业未来获取的收益可以合理预测，与未来收益相关的风险可以预测并衡量，而且被评估企业的收益期限可以合理的估计，具备采用收益法进行评估的条件。

　　4.假设和被评估企业相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；

　　5.假设评估基准日后被评估企业的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；

　　7.假设评估基准日后无不可抗力及不可预见因素对被评估企业造成重大不利影响。

　　1.由于镇江恒顺新型调味品有限责任公司销售价格属于内部定价，因此假设评估基准日后镇江恒顺新型调味品有限责任公司与母公司江苏恒顺醋业股份有限公司内部销售价格维持评估基准日的平均价格水平无变化，产品结构和产品类型亦不会发生重大改变；

　　2.假设评估基准日后被评估企业采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；

　　3.假设评估基准日后被评估企业在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；

　　4.假设评估基准日后被评估企业各项经营指标和资本结构维持目前自身水平无重大变化；

　　根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时 成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条 件改变而推导出不同评估结论的责任。

　　全球经济逐步复苏，疫苗接种加快，市场对经济前景的预期趋于乐观，通胀预期有所升温。也要看到，经济复苏进程中的不平衡问题凸显，不同国家和地区、不同行业和企业、不同就业群体以及金融和实体间的分化加大，近期多国疫情反弹进一步增加了经济恢复的不确定性。未来还需对主要发达经济体货币政策可能进行的调整转向及其外溢影响保持关注。

　　全球经济增长预期明显改善。3月份美国、欧元区、日本、英国的制造业PMI分别达到64.7、62.5、52.7和58.9，均为疫情暴发以来新高。国际货币基金组织（IMF）、经济合作与发展组织（OECD）4月和3月分别预测2021年全球经济增速为6.0%、5.6%，较此前预测分别上调了0.5个、1.4个百分点。

　　劳动力市场恢复相对缓慢。3月份美国失业率为6.0%，较疫情前减少了约750万个工作岗位；劳动参与率为61.5%，低于疫情前2019年末的63.3%。3月份欧元区、2月份英国的失业率分别为8.1%和4.9%，仍处于相对高位。主要经济体出现再通胀迹象。3月份，美国CPI同比涨幅升至2.6%。一季度欧元区HICP走出了去年下半年持续5个月的同比负增长区间，3月份同比涨幅达到1.3%；日本CPI同比降幅也较去年底明显收窄。部分新兴经济体通胀压力上升，3月份巴西IPCA和俄罗斯CPI同比涨幅分别走高至6.1%和5.8%，较去年同期分别上升2.8个和3.3个百分点。

　　受经济增长和通胀预期升温、市场预期调整等因素影响，金融市场波动加大。大宗商品价格明显上涨，一季度布伦特原油期货以及伦敦金属交易所（LME）锡、铜、铝的期货价格分别上涨了24.3%、24.0%、13.6%和11.7%。发达经济体国债收益率明显上行，美国和德国10年期国债收益率从年初的0.93%、-0.57%升至3月末的1.74%、-0.27%。主要经济体股市总体上涨，但波动明显加大。

　　主要发达经济体央行普遍重申保持宽松货币政策立场，以支持经济实现更全面复苏。头部季度，美联储和欧央行均维持政策利率和资产购买规模不变，美联储 3月份议息会议纪要显示其将继续维持宽松立场直至实现蕞大化就业和物价稳定的法定目标。日本央行维持12万亿日元的交易所交易基金（ETFs）购买上限不变，并将其收益率曲线年期国债收益率目标范围扩大至正负0.25%之间。

　　新兴经济体货币政策出现分化迹象，多数仍维持宽松立场，也有部分新兴经济体为应对通货膨胀、汇率贬值、资本外流等压力已提前行动，边际上收紧货币政策。头部季度，印尼、墨西哥央行分别降息25个基点；印度、南非、马来西亚、菲律宾等国央行维持政策利率不变；土耳其、巴西、乌克兰、俄罗斯央行则分别加息200个、75个、50个和25个基点。

　　一是全球经济复苏前景仍然存在高度不确定性，分化加大和不平衡问题日益凸现。未来一段时间全球经济复苏的决定性因素仍在于疫情防控，目前各国疫苗接种和疫情防控成效差异较大，宏观政策和市场修复能力也不相同，经济分化较为明显。部分地区新增病例明显反弹、封锁措施趋严，经济恢复进程面临较大挑战。

　　二是主要经济体超宽松宏观政策的后续影响和货币政策转向的风险需密切关注。2021年一季度末，美联储、欧央行、日本央行资产负债表分别较2019年末扩张85%、60%、25%，主要是购买政府债券，2020年美国新增国债中超过一半由美联储购买。发达经济体财政政策和货币政策紧密结合，规模巨大，推动全球资产价格上涨，与实体经济相脱离，金融风险隐患不断增加，未来是否会通过主权债务风险、高通胀、汇率利率波动、股市债市估值调整等造成风险转移，需要密切关注。一季度美国长端利率上行引发全球金融市场震荡加剧，一些基本面脆弱的新兴经济体资本外流和汇率贬值压力上升。加拿大央行已在4月削减资产购买规模，未来若主要发达经济体释放明确的货币政策转向信号，可能产生外溢效应，进一步放大全球跨境资本流动的波动。

　　三是全球通胀水平可能继续升温。全球经济回暖拉动大宗商品和原材料需求走高，加上流动性环境极度宽裕，国际大宗商品如铁矿石、铜、原油、大豆等产品价格上涨较快。叠加去年低基数效应，未来一段时间全球通胀指标的同比读数可能会普遍趋于抬升，进一步推升通胀预期。

　　2021年头部季度，各地区各部门统筹疫情防控和经济社会发展成果得到巩固和拓展，我国经济持续稳定恢复，发展动力不断增强。生产持续恢复性增长，三大需求稳步恢复，消费拉动经济增长作用提升，就业物价稳定，国民经济开局良好。初步核算，头部季度国内生产总值同比增长18.3%，比2019年同期增长10.3%，两年平均增长5.0%，居民消费价格（CPI）同比持平。

　　(1)消费逐步改善，投资稳步恢复，进出口较快增长居民收入稳步回升，消费意愿改善。一季。