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　　今年630这个半年度述职报告，应该是历年来“产业园区人”最难写的述职报告，没有之一。就老黄我自己感受而言，从6月中旬开始约的饭，基本朋友们就没整点过，无非就是开会、对数据、写材料，愁的也是半年度写什么、怎么写、下半年干多少的问题。

　　23年上半年，市场好消息和坏消息并存，企业的主基调还是收缩。部分区域市场在4月前短期燥热了一段，但更多的还是听说某地新建厂房已经租到了8-10块/平/月。老黄的搭档“璐总”常驻深圳，璐总是产业园区行业里一周出8天差的男人，从2月回来时候的热情笑容，到4月回来时候的日趋严肃，再到6月回来时候越来越少的头发，窃以为某种程度上反映了市场的情况。

　　在上述情况下，关于半年度汇报材料都提前构思好框架，想好基本结论，就等着汇报。Duang，6月底，中南高科“5天拿7个项目”，看着刷屏的拿地信息，一时之间有种梦回2020的错觉。“到底什么情况？应该怎么理解？”这是老黄收到最多的问题，在此我们通过拿地数据，结合行业判断，从行业的视角分析下中南高科的“爆发”。

　　#01行业重回2017，企业收缩为主，中南高科逆势扩张

　　从工业用地成交情况来看，工业土地出让整体收缩，产业企业投资意愿下降，行业重回2017。从具体数据来看，工业用地成交面积连续两年同比下降，2023年上半年全国工业用地出让面积同比下降18.32%，2023Q2工业用地成交面积同比下降超过20%。

　　图：2020Q1-2023Q2工业用地成交面积（万m2）及同比增速（%）

　　图：2017-2022年工业用地成交面积（万m2）及成交价

　　按此趋势，年内总成交面积有望重返10亿平以内。而上一次10亿平以内的成交面积还是在2017年。

　　从企业选择来看，多数企业对区域选择显著收缩，很多企业2021年可能关注80个城市，2022年关注30城，再到如今真正关注的可能就上海、北京、苏州、南京、杭州、广州、成都7个核心城市。

　　从具体数据来看，2023年上半年，品牌产业园区开发运营商一手土地市场拿地体量同比明显收缩，万洋、平谦、岁金、均和、佳海等拿地面积较去年均同比下降。

　　图：2023年1-6月品牌产业园区开发运营商拿地数量（块）及拿地面积（亩）

　　而在企业纷纷收缩的情况下，中南高科逆势扩张，在6月25日-29日，5天时间内，接连在全国7座重点城市落地7个项目。

　　表：中南高科5天摘地7块详细信息

　　综合来看上半年中南高科拿地布局情况，可以发现其几个特点：

　　（1）区域重仓深耕 – 是政府对高科的信任也是高科对区域发展的信心

　　在区域的选择上，中南高科整体还是延续了自身专业的选址逻辑，在一些具备雄厚制造业基础、相对熟悉的区域去持续做重仓- 如昆明项目、衢州项目、济宁任城项目、南通滨海项目等项目地块，均是二期地块。

　　这些城市都是典型的制造业城市。比如济宁，涵盖国民经济41个工业大类中的38个，是全国先进制造业百强市。

　　这种持续地深耕背后反映的一方面是政府对中南高科的信任，另一方面是中南高科对区域经济韧性的信心。

　　正是因为之前项目的招商运营能力得到了政府的认可，后期高科才能持续在区域上获取到项目。同时，也正是因为中南高科对于区域经济韧性有信心，才会持续扩大投资，重仓深耕。

　　（2）在不确定性中寻找穿越周期的确定性 - 资金实力、专业能力是重要支撑

　　高科在上半年获取核心城市项目，核心城市是区域产业集中地，更是为企业提供高能级产业运营服务的重要舞台，对于园区运营商价值不言而喻。当项目建成之后的1～2年，尤其结合行业下行，项目整体招商与运营需要付出很大努力，这个时候就更需要企业自身具备资金实力与操盘能力，以“穿越周期”，同时片区管理方也应共同努力，这类项目才能做好。

　　中南高科从成立以来，多年专注于制造业产业园赛道，对市场的判断、对产业的理解，对企业的理解（中南高科自身是中国中小企业协会常务理事单位），以及自身资金实力、操盘能力、产品实力和招商实力都是中南高科穿越周期的重要支撑。正是在这种支撑之下，中南高科在不确定性中寻找穿越周期的确定性。

　　#03透过事件看本质，中南高科的“升维”思路（1）为“升维”备粮草

　　“升维”是我们今年在《年中策略》的中提出的一个核心概念，我们认为企业要脱离传统开发思维下“业务模型”，必须向着更长期、可持续的方向去走。“升维”的关键，不在于短期做出了多少传统业务的量，而在于企业有没有在业务模型上、业务体系上真正向着长期可持续的方向去走。从内卷中跳出来，尝试去解决更高层的问题、更长期的问题、更根本的问题，从而实现企业的长期可持续发展。

　　中南高科的业务是在“升维”的，具体从两个方面看 – 即“招商+运营”。招商方面，中南高科在招商方面专门创立的品牌——“灯塔瓴科”。“灯塔瓴科”的核心是对外招商服务，也是中南高科在产业园区行业中最闪光的点，高科有2000多名员工，有1000多都是招商人员，他们散布在全国近80个城市，可以把全国优质企业都一网打尽。

　　灯塔瓴科 - 1）内部，针对基本盘业务，开发和招商市场化联动，进行市场化结算；2）外部，招商集团以“灯塔瓴科”品牌，承接外部园区包含政府平台公司业务，把我们本身核心能力发展到极致，增加品牌影响力、盘活存量资产、助力政府平台公司招商，已落地多个案例

　　另外高科另有线上D-LINK招商系统，线上线下结合联动，这是行业内其他企业不可比拟的优势。以招商带动业务，其本身逻辑是行得通的，这也是未来市场化的产业园区运营商真正从开发转向运营的一种非常重要的体系和模式。

　　运营方面，早几年中南高科就持续强化其运营，打造“与企业共生发展”的陪伴式服务体系—— 为此成立了专门的中南高科产业服务集团，形成了独具特色的“2+4+6+N产业服务体系，共计100多项服务，到目前已经服务了10000+入园企业，也通过线上线下形式赋能来服务入园企业。

　　以上都是创新的方向，但“升维”的前提还是要有确保自身业务转型的基本盘，这个基本盘就是要在业务上储备足够多的“粮草”，这也是为什么我们非常认同中南高科逆势扩张、积极发展的根本原因。业务“升维”是个漫长的过程，这个过程中必须要有“粮草”，而这个“粮草”就是项目。

　　从长期来看，转型不可能一蹴而就，但国有土地开发越来越少，土地获取一定越来越难，现在在区域招商压力比较大的时候，也是区域最需要专业运营商的时候，储备足够的“粮草”积极转型，实乃上策。

　　从整个行业的角度来说，当下这个阶段，国资在土地、资金等方面具备相应的优势，但在园区招商运营方面“轻能力”相对薄弱，而市场化企业则具备相对优势的招商运营能力。

　　未来，园区市场一定是国民发挥各自优势，资源互补的发展格局，但在行业转换交替过程中，容易产生交替中的“空白”。这个“空白”是需要弥补的，否则做出来的载体就会有问题，这对于整个社会也是一种资源的浪费。

　　在具体合作方面1）中南高科积极与国资合作开发支持区域产业成长。伴随着地方国企在地方产业开发中将扮演越发重要的角色，中南高科与国企平台的的合作也会越来越多，目前已经与地方国企开展了多地合作，为区域去做更多的服务，支持中小制造业的发展，其实是有利于整个区域的发展和成长。

　　较为典型的就是广州增城项目。中南高科与地方国资增城产投合作，先是为增城产投专精特新产业园项目做了包括设计咨询和招商策划在内的轻资产输出，获得了增城产投对中南高科专业能力的认可，带动中南高科与增城产投合作重资产项目广州增城项目；实现了轻重合作的结合。

　　2）中南高科也积极创新，参与“产业旧改”，并在全国落地的多个项目，通过市场化的推进“腾笼换鸟”工作，把“低效地”变成“高产田”。

　　中南高科与中山城建强强联手，推动中山黄圃“工改”，联手打造中山首个工改项目，即城建中南高科智慧科技产业园，改造后建设不少于11.32万平方米的高标准厂房，预计年产值可达1200万元/亩。

　　图：中山城建中南高科智慧科技产业园项目效果图

　　武汉东西湖科创中心项目，2019年3月签署地块土地出让合同后，一直未开工，未产生经济效益。2020年在政府协助下中南高科介入，2022年入园企业总产值超13亿元。

　　中南高科武汉东西湖科创中心（实景图）

　　大道行而思，向上升维是个长期的课题，业务创新的探讨无止境。目前产业园区政策也处于变化中，企业应接受和拥抱这些变化，积极开展与多方的合作。从以上角度中南高科也乐意同社会各界进行合作开发。若对高科业务模式和合作感兴趣可联系（i） 。

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